《洞析樓市－魏東》多箭齊發，「517」樓市新政解讀

　　為促進樓市回穩，今年一季度以來樓市寬鬆政策陸續出台：5年期LPR貸款利率最大單次下調幅度25個基點；各類支持房企融資和刺激合理住房消費的政策相繼出台；一線城市均出台政策適度放寬相關限制……供需兩端不斷釋放政策利好。但從整體市場表現來看，包括房地產開發投資、新建住宅銷售面積、住房價格走勢等市場指標均未見顯著改善，這也意味著樓市穩定、健康發展的目標的實現亟待更加強勁的政策效力釋放，並進一步帶動市場預期的改善。
　
　　5月17日上午，國家統計局發布2024年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數據顯示房地產市場仍處於調整中--70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。價格進一步下行的趨勢無疑將加重需求端的觀望氛圍，並不利於樓市回穩，也將影響行業走出調整期。

　　在此背景下，全國切實做好保交房工作會議於17日在京召開。會議召開前，市場已經對可能釋放的政策利好充滿期待--5月11日南京出台政策「將適當改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閒置土地和房屋」--地方政府改建或收購存量住房用作保障性住房的政策預期，以及限制性政策的進一步解除、購房成本的進一步下調等預期帶動地產股在過去數日的上行。

　　當日會議將「商品住房爛尾風險處置」的重點聚焦在「保交房、消化存量商品房」上，並提出分類推進在建、續建項目的處置和支持舉措。在行業廣泛關心的「地方政府改建或收購存量住房」的問題上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰明確了「相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」。這也正契合了此前市場面的期待--即實現存量物業的去化和利用，加速擴大保障房規模進而為雙軌制提速；又為手中持有存量物業、面臨去化壓力的房企注入資金，活化行業資金鏈，進一步保障住房交付。

　　而在具體操作方面，強調「地方政府應從實際出發」、「以需定購」，「酌情」體現因城施策的思路，給予地方政府相當的靈活度同時也壓實責任，確保更加靈活的差異化操作更能適應各地的具體情況。　「加強統籌協調，充分發揮城市房地產融資協調機制、再貸款政策等作用」，意味著將提高房地產行業資金的流動性。而在下午國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，此舉有望切實緩解當下行業的資金困境。

*針對商業性個人住房貸款利率的調整*

．取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，意味著將商業性住房按揭利率的下限也秉承因城施策的原則，由人民銀行省級分行來指導並結合當地政府調控要求來自主確定，對各地在促進樓市回穩和規避金融風險之間的平衡把控提出了更高的要求。．對於需求端而言，即便是因城施策的差別化政策--局部取消、或降低個人住房貸款利率下限，都將帶來按揭成本的降低，進而降低置業者總的購房成本。對於包括剛性需求及改善型需求在內的合理住房消費需求都將構成利好。

*同步下調公積金貸款利率*

．LPR的持續下調帶動商業性個人住房貸　款利率的持續下行，當前LPR已經降至　3.95%，疊加各地首套房的購房利率不同程度下調，當前執行的公積金貸款　利率與其利差已不足1個百分點。．考慮到公積金貸款的惠民屬性，以及後續LPR進一步下行的可能性，本次下調5年以上首套個人住房公積金貸款利　率0.25個百分點至2.85%，將其與LPR 之間的利差再度擴大到1.1個百分點，將公積金貸款的利率優惠體現出來，支持合理的住房消費。．在國家層面將下限調整為「首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%」，充分釋放降低置業門檻、擴大有效需求、活躍商品住宅交易的信號。盡管需求主體在置業決策中並不會只考慮首付的能力，但對於改善類、置換類需求仍然提供了更多便利。

*下調商業性個人住房貸款首付比例，降低入市門檻*

．同樣在因城施策的原則下，給予各地差異化的「自主確定轄區各城市　首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限」的靈活度。

*總結*

　　總體來看，本次政策密集出台顯然是在樓市持續低迷的狀態下注入一劑強心針，通過供需兩端釋放利好，來激發市場活力，同時補充房地產行業恢復穩定發展所需的資金流動性。
　　無論是從國家層面大幅降低首付比例下限，以及取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，還是「商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」，都充分體現因　城施策原則下給予地方政府及管理部門更多的靈活度，但同時也強調並壓實了地方政府及管理部門的主體責任，對各地在促進樓市回穩和規避金融風險之間的平衡把控提出了更高的要求。

　　人民銀行連發三文，聚焦降低購房成本及置業門檻，力度和頻度前所未有，給予需求端的信心提振或帶來此次一攬子政策最直接的效果。對於前階段一系列政策刺激下已經有所活躍的局部市場而言，有望帶來持續的樂觀預期，穩定市場表現；同時也有望帶動其他重點城市逐漸改善市場預期，促進包括剛需及改善型需求入市。

　　盡管此番政策效力值得期待，但整體行業及市場深陷調整的狀態難以在短期內獲得本質性改變，價格下行的趨勢短期內仍將延續。「房住不炒」背景下支持自用類需求的入市意味著成交的緩慢恢復平穩，但難以抵達歷史較高位水平；結合持續的開發投資下行，增量市場的規模縮減已成趨勢，同時收購存量住房作為保障房的舉措將加快保障房供應規模--雙軌制的建設也將因此加快。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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