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2017-06-01

【新共居時代】Co-living解決年輕人住屋問題?

 

建築師創共居宿舍 獲融資逾2億

 

鄭穎琛(前左)、黃兆麟(前右)和一班年輕人探索青年公寓的「共居」模式。

 

鄭穎琛 Profile

 

•註冊建築師

 

•曾於本地大型發展商及建築師樓工作

 

•現為項目規劃及發展顧問公司Synergy Biz Group董事

 

黃兆麟 Profile

 

•註冊工程師

 

•曾於本地大型發展商及建築師樓工作

 

•現為項目規劃及發展顧問公司Synergy Biz Group董事

 

  工程師黃兆麟及建築師鄭穎琛希望利用廢置空間,解決空間不足,其中包括針對年輕人的居住問題,兩年前辦起共居青年宿舍SynBOX Hostel。第二間名為「相會」,將在今年9月在旺角營運,而且規模更大。第一間位於差館里的宿舍一幢共住75人,旺角新宿舍3幢樓共住166人。

 

  一幢變三幢,住客人數倍增,兩年間如此擴張,明顯市場有需求。差館里宿舍入住率一直逾九成,月租由2,800元到5,000元不等,租期最短半年。黃兆麟指有四成住客來自公開大學的學生,內地及本地生都有,他還透露︰「這些租約是大學直接跟我們簽的。」這成為宿舍穩定的客源。部分住客則是在職中,曾有等上公屋的公務員,亦有家住將軍澳私樓、初畢業的女白領,為方便上班而入住。而旺角新宿舍已有另一大學簽約要宿位,但不便透露名字。

 

將於今年9月營運、位於旺角的新共居青年宿舍「相會」改造工程仍進行中。

 

設計意念營造小社區

 

  二人笑言新宿舍是2.0進化版,除了豪華一點外,黃兆麟表示︰「積累到一些經驗,捉摸到年輕人想要甚麼,都會在新宿舍反映出來。」他舉例年輕人想有多一點私人空間,於是新宿舍有上面睡床、下面書桌及儲物櫃的設計,而非碌架床,每個人就擁有自己的專屬空間。同時貫徹「共居」概念,每層的大廳不設大門跟上落樓層的樓梯相接,開放讓各層宿友進出,「以前每個單位內的人溝通,現在不同單位的人也可以溝通。」

 

  今天談「共居」,解決住宿空間外,著眼點是透過空間安排,讓住在入面的年輕人彼此交流並建立關係,形成另一個家或小社區。

 

  樓價高不可攀的今天,黃兆麟認為更需要共居模式,雖然它不能解決年輕人「上車」問題,「可能只是住幾年,為儲錢又好,為體驗又好,但始終還有選擇,而不是買個幾百萬劏房做樓奴。」他指共居令年輕人有為工作打拼、去創業和發展興趣的空間。

 

由舊唐樓改造而成的潮宿舍SynBOX Hostel。(圖1)大門入口兩邊牆有壁畫及相架、(圖2)二人房碌架床前的小客廳、(圖3)二人房廁所不算狹小並有淋浴間、(圖4)房門的鞋櫃、(圖5)二人房的迷你廚房設備。

 

為舊唐樓帶來新出路

 

  要實現共居,先要有硬件,需要有一個面積不能太小的物業,這正是在香港搞「共居」宿舍的一大挑戰,曾任職於發展商及建築事務所的黃兆麟及鄭穎琛發現舊唐樓是出路,「香港的舊唐樓一直以來得一條出路,等收購和拆掉重建。」鄭穎琛說。

 

  問題是並非所有唐樓能被拆掉重建,箇中原因有多個,她舉例部分業主無財力拆掉重建;有部分唐樓則只佔一個街道號碼,收購重建這類面積偏小的物業成本太高,除非同時收購左右兩邊號碼的物業,但難度增加,她指他們位於紅磡差館里的青年宿舍正是得一個號碼。此外,他們亦發現部分唐樓的居住密度過低,浪費了空間,「很多600、700呎的唐樓單位,可能得兩個老人家住,又或者有些舊樓被發展商「落釘」,全幢樓得十個八個人住,市區很多這些唐樓。」

 

  舊唐樓有另類出路,變身青年宿舍。9月於旺角即將營運的第二間青年宿舍,亦是舊唐樓翻新,樓齡超過50年,共有3幢樓5層高,總樓面約1.3萬平方呎。

 

長線投資回本路漫漫

 

  鄭穎琛表示,他們目標是在3至5年內多開8至10間共居青年宿舍,估計融資要15億至20億元,龐大融資因為堅持買入物業,避免租樓帶來的風險。她解釋若業主要結束租約,即使賠償,隨時抵不上翻新所用的工程費。第一間位於紅磡差館里宿舍物業用了6,000萬元收購;將開業的旺角宿舍物業為1.15億元。

 

  黃兆麟表示這是長線投資,他指過去兩年做了共10個項目,活化舊樓做青年宿舍外,亦做工廈活化,他們曾把7,000平方呎工廈單位變為型格工作室,月收租金由5萬元升至15萬元,「空間可以製造創意,而我們擁有專業,面向對上的投資者,或下接年輕人,我們認為做這件事是雙贏,我們的品牌亦可從中壯大。」

 

  記者粗略計算,以現時宿舍租金中位數3,900元計算,差館里每月租金可收29.3萬元,約18年收回物業成本,旺角店每月租金收入為64.7萬元,則需約15年才收回物業成本,二者均未計算翻新工程開支。

 

  黃兆麟透露,他當年在發展商任職,有機會認識不少中型發展商,成為項目的投資者,現時還有內地資金加入,近半年開始有大發展商找他們談合作,「我們見到發展商也覺得Co-living有出路。至於合作,視乎我們能控制多少。」

 

SynBOX Hostel Profile

 

地點:紅磡差館里

 

宿位:75個

 

月租:2,800元至5,000元

 

相會 Profile

 

地點:旺角登打士街

 

宿住:166個

 

月租:2,800元至5,000元

 

註︰將於今年9月營運

 

Source: 《iMONEY智富雜誌》

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