昔日內地房地產霸主中國恒大(03333)於2021年下半年債務危機爆發，為房地產行業骨牌式爆雷推進到高潮，由於中國房地產價格在近幾十年來上漲到嚴重虛高的地步，樓市走勢和每個中國人的「六個錢包」緊密相連，恒大以及其他大大小小房企集體爆雷，將對中國經濟帶來深遠的負面影響，如今只是序幕。

　　在債務重組無進展、清盤聆訊在即、港股快將退市之際，中國恒大終於發布了過去兩年的財務報告，這兩份財報可謂渾身上下都是亮點，反映了房地產行業在長期逆周期經濟刺激下的瘋狂，現在我們就從和中國恒大有關的一連串數字，一窺中國房地產行業以至於中國經濟所面臨的重大風險。

負債：24374.1億元

 

　　中國恒大最新一份年報顯示，截至2022年底負債總額高達24374.1億元（人民幣．下同），淨資產為負5991億元，屬於極度資不抵債的程度，而在恒大積極尋求方法化債的2022年間，負債總額只是下降了1427億元，只能說是杯水車薪。

 

　　普通人可能無法想象萬億級別的債務到底有多少，我們這裏可以舉出幾個生動的例子。首先，根據網上數據，在全球209個國家及地區中，只有約30個國家的外債金額高於2.4萬億元，而中國恒大截至2022年底要面對的債務，相當於俄羅斯的外債總額，比葡萄牙、泰國、菲律賓、馬來西亞等國家的外債還要高。

 

　　其次，香港工薪階層的入息中位數為每月兩萬港元，折合約1.8萬元人民幣，2.4萬億元債務意味著一個香港普通打工仔要連續打工超過1128萬年，才可能把這筆債務還清，若不計算利息的話。

　　再舉一個更貼切的例子，自2006年有財報記錄以來至2020年共15年，中國恒大歷年淨利潤綜合累計只有1453億元，即使把這些盈利拿去填債，有只夠償還總債務的6%。

　　而這還沒有結束，年報上的2.4萬億元負債，只是「表內負債」，事實上這些房地產企業為了募資會把手伸出表外，通過財富管理產品、私募債券、沒有被併表的合資企業融資這些方式汲取流動性，沒有人可以準確估算中國恒大的隱形負債到底有多少，對中國金融市場未來造成的風險到底會有多大。

現金：43.34億元

 

　　超高負債也不必然導致財務危機，否則作為世界第一負債國的美國就得是世界第一窮國了。除了債務總額之外，我們還得看企業會否有足夠的現金流，保證在短期內不會發生債務違約。

　　當然恒大系流動性枯竭早已不是新聞，截至今年5月恒大旗下地產主體恒大地產涉及未能清償的到期債務累計近2777億元，逾期商票累計約2454億元。

 

　　那麼中國恒大手頭上還有多少現金？截至2022年現金額為43.34億元，另外有99.71億元屬受限制現金，另外還有364.3億現金在中國政府要求下被劃入保交樓帳戶內，然而集團截至當時的流動負債超過5871億元，核數師在年報中坦言，集團持續經營的能力存在重大不確定因素，可能無法在正常業務過程中變現其資產和清償其負債。

兩年分別虧損：6862億元、1059億元

 

　　不止是債務總額，中國恒大的年度虧損額亦讓外界跌破眼鏡，年報顯示2021年集團虧損超過6862億元，要知道中國華融(02799)在2020年創下的年虧損額也只有1029億元，中國恒大輕鬆地拿下了港股虧損王的稱號，並把紀錄保持者遠遠地甩開九條街。在巨虧過後的2022年，中國恒大的虧損情況大幅改善，但全年虧損額也高達1059億元，仍然高於中國華融在2020年的虧損額。

 

 

　　回顧中國恒大往年業績，在未出事之前每年都有百億上下的利潤，但去到債務問題爆發的2021年，就在更換核數師的情況下錄得6862億元的年度虧損額，令外界質疑中國恒大是否趁著債務問題爆發之際，來一次財務「大洗澡」，把過去多年的虧損一次過計提。

　　中國恒大與羅兵咸永道解除合作，改聘上會柏誠會計師事務所，其後終於發出了2020年及2021年年報。恒大在2021年年報中特別提到，集團更改了會計處理，導致以前年度收入調減高達6643億元，上會柏誠在核數師報告摘要中明確表示，由於2021年的會計處理調整，導致2022年利潤表等相關報表的比較數可能「包含重大錯誤陳述」，意味著核數師不願意為財務調整背後的深層原因承擔責任。

　　中國恒大在沒有合理解釋的情況下，把過去年度收入的水分榨乾，可是往年業績早已成為歷史，單單是2020年恒大通過分紅已經派出了577.79億元，恒大創辦人許家印把上市公司派出的錢放到哪兒去，外人已經無法知曉。

合約銷售：同比大跌91.5%

 

　　市場人士一直在說，就算中國政府給予民營地產商多少融資政策支持，若新樓銷售難以復甦，當局射多少支箭也只是治標不治本。中國恒大在2022年財報中提到，集團擁有土地儲備2.1億平方米，此外在樓價較堅挺的大灣區城市參與了79個舊改項目，強調「龐大優質的土地儲備，是集團保交樓、逐步償清債務、恢復正常經營的堅實基礎」，頗有「有賭未為輸」的意思。

　　但是地產商債務危機導致各地出現爛尾樓，人們就算要買房，也不敢選擇由民營地產商開發的新樓盤，而改為購買未出險、具國資背景的地產商所開發的樓盤，試想預售樓盤中如果帶有「恒大」二字，估計不會有多少人有膽量購買。

 

　　恒大財務報告顯示，集團全年合約銷售由2020年的7232.5億元大幅縮減至2021年的3729億元，而在2022年這一數據就僅剩317億元了，同比跌幅高達91.5%。銷情不佳加上經濟不景氣，樓價也有下行壓力，2021年合約銷售每平方米價格為8120元，一年後則降至7168元，同比下跌了11.7%。

退市死線：9月20日

　　中國恒大要走出經營困境，股票重新復牌是不可或缺的因素。由於本港上市公司停牌期限設為18個月，而恒大至今已停牌16個月，距離聯交所劃下的9月20日死線只餘2個月，屆時恒大如果還未能滿足復牌條件，就會進入退市程序。

　　根據資料，恒大復牌需要符合七大條件，包括刊發業績、進行獨立內部監控檢討等等，其中三個條件要完成相當困難，一是債權人撤銷清盤呈請，二是證明其資產足以支持公司營運，三是證明並無管理層誠信問題。

　　恒大花了九牛二虎之力刊發了業績，但是交出的財務表現顯然不能讓核數師、監管機構及投資者滿意，不過就在今日，屬於恒大系的恒大汽車(00708)喜迎復牌，縱然市值蒸發超過六成，但總歸是一個好消息。

清盤聆訊：10月30日再開庭

　　比起股票復牌，清盤的危機則顯得更為緊迫。中國恒大在香港高等法院面臨清盤呈請聆訊，有關聆訊在今年3月延期至7月31日再開庭。（注：司法機構網站顯示，針對中國恒大清盤呈請的下一次聆訊已改期至10月30日。）

　　恒大提出的重組協議能否獲得通過，是法院會否反對清盤的重要因素，不過中國恒大日前公布，香港高等法院、開曼群島大法院，以及英屬維爾京群島東加勒比最高法院轄下高等法院就集團境外債務重組，已分別指示於8月22至23日就相關協議安排召開各債權人會議以投票批准協議安排。換言之，在恒大進行下一次清盤聆訊之時，重組協議能否達成仍然是未知數，甚至有市場人士表示，以恒大資不抵債的情況來看，重組幾乎不會取得成功。

 

撰文：經濟通通訊社記者楊英傑