LPR超預期下調　惟樓市低迷債務難解　內房先升後跌

2022-05-20

　　內地近日公布多項經濟數據均遜預期，其中4月份住房貸款急降；而當局繼下調首套房貸款利率後，再下調5年期貸款市場報價利率(LPR)15個基點，減息幅度超預期，市場預期樓按貸款利率亦會跟隨向下，刺激內房股早段造好，其中碧桂園(02007)更曾飆逾半成，中海外(00688)亦曾升逾3%，但其後升幅卻大為收窄，半日更普遍倒跌收市，可能因內地樓市始終沒起色，以及內房債務問題依然難徹底解決。

(中海外網頁截圖)

5年期LPR降15基點　首套房貸款利率低至4.25%

人民銀行公布，將1年期LPR維持在3.7%，市場原預期降5基點，但將5年期LPR下調15基點至4.45%，下調幅度超市場預期。人行於今年1月時將1年期LPR連續第二個月調降，且幅度擴大至10個基點，5年期亦錄得21個月來首次下調但幅度僅5基點。2月以後LPR則走穩。

《上海證券報》引述業內人士表示，與企業貸款不同，個人住房貸款期限長，目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛勾。此次調整後，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%，本次調整對新發放和存量個人住房貸款均會產生影響。

　　中信證券首席經濟學家明明表示，5年期LPR的下調體現了刺激信貸增速、降低企業和居民長期貸款利率的方向，政策態度很積極，對房地產是有利的訊號，另這是史上第一次只降5年期而不降1年期，預計5月的信貸增速會反彈，未來隨著利率下行，經濟也會逐漸企穩，而5.5%的經濟增長目標需要更多政策發力，未來LPR還有可能繼續調降。澳新銀行資深中國策略師邢兆鵬則指，5年期調降15個基點令人驚訝，顯示監管層似乎已結束關於房地產行業的討論，並得出結論應該拯救該行業。

碧桂園龍湖發公司債　林嘉麒：內房債務問題仍需時解決

　　另方面，早前傳出碧桂園、龍湖(00960)、美的置業(03990)三家民營房企被監管機構選定為「示範房企」，將於本周陸續發行人民幣債券，同時發行信用保護工具。碧桂園隨即宣布，其內地全資附屬碧桂園地產集團建議公開發行不逾5億元人民幣的公司債券，債券期限為3年期。龍湖集團附屬重慶龍湖企業亦於周三(18日)及周四(19日)向專業投資者公開發行2022年公司債券(第二期)，債券為6年期，發行規模為5億元人民幣。

　　元宇證券基金投資總監林嘉麒指，碧桂園地產集團已於2021年2月10日獲得中國證監會許可註冊，可於24個月內向專業機構投資者分期公開發行不超過139億人民幣的公司債券，因此某程度上是維持「原判」，繼續准許而已。而三間公司今年美元債到期較少，較同業有優勢，可先行以身作則，測試融資市場的反應。不過，今次示範房企是以境內發債為先，而房企最大債股持權人是境外，即美元債。今次示範房企將分階段試行，估計內循環也要走一段時間，而境外債的問題就需要更長的時間去解決，內房實質性問題仍需要更長時間才可徹底解決。

大和：料5月內地樓市仍疲弱　發債有助提振市場情緒

　　另外，人行和銀保監近日將首套住房貸款利率下限較LPR下調20個基點，惟大和發表研究報告，懷疑此次下調對提振樓市的作用，因並非所有城市都會將利率下調20基點，而且不會對銀碼較小的樓盤有顯著影響。在當前疫情和宏觀經濟不明朗下，買家或仍保持觀望。4月房地產銷售的弱勢料持續到5月，並預計內房板塊將在持續喜憂參半的消息下區間波動，維持對內房行業「中性」評級，建議關注財務實力穩健的股份，如龍湖，華潤置地(01109)和旭輝(00884)，均予「買入」評級，目標價分別為54.5元、43.2元及7.2元，另預料部分內房股的財務質素將在周期性低迷中有所改善。

　　大和又提到，將碧桂園、美的置業和龍湖選為示範企業，可率先發債，雖然它們不會因近期的債券發行中獲益太多，但此舉卻有助於提振市場情緒。

內房股今日初段普遍上升，但半日收市多報跌，其中越秀地產(00123)附屬公司發債籌最多21.5億人幣，股價卻偏軟，萬科(02202)則倒跌逾2%。