碧桂園抽水還債碧服遭大削目標價　大行唱淡房產基金　內房物管齊急挫

2022-07-27

　　內地日前據報批准設立房地產基金支持出險房企，內房股昨日(26日)急升，其中碧桂園(02007)更飆逾13%，惟公司隨即折讓逾12%配股淨籌近28億元還債幫助營運，而同系碧桂園服務(06098)則遭大行大削目標價及降評級，兩股今日(27日)齊插水逾一成，為表現最差藍籌。另有大行唱淡房地產基金，指其只為「保交樓」，不足以化解內房違約風險，對刺激住房需求亦幫助有限，加上有官媒指應堅決堵住樓花預售監管漏洞，其他內房及物管股亦普遍急跌。

(碧桂園鳳凰雲官網截圖)

碧桂園折讓逾12%配股籌近28億元　碧服遭高盛大削目標摩通降評級

　　碧桂園透過配售代理瑞銀集團，擬向不少於6名獨立承配人配售8.7億股，佔擴大股本3.62%，每股作價3.25元，比昨日收市價折讓約12.6%，集資淨額約27.9億元，為現有境外債項再融資，以及用於一般營運資金和未來發展。配股完成後，該公司聯席主席楊惠妍持股由61.23%攤薄至59.02%。

　　另外，高盛針對物管股發表研報，預計其所覆蓋的物管股在2023至25年平均收入複合年增長率減速至19%，低於2018至22年收入複合年增長率37%，因此將2022至24年物管服務及增值服務毛利率預測下調，將物管股目標價平均下調13%。多隻股份遭下調目標價，其中碧桂園服務雖維持「買入」評級，但目標價遭削近三成，由52元降至37元。摩通更將其評級下調至「中性」，目標價21元。

花旗：房產基金不足以化解違約風險　野村：對刺激住房需求幫助有限

　　另方面，近日外媒報道，國務院已於上周批准設立房地產基金，用於支持12家出險房企和部分地方政府新近選定的其他房企，基金規模最高可達3000億元(人民幣．下同)。不過，據《彭博》估計，目前停工住宅項目價值達4.7萬億元，中央或需要花費約1.4萬億元完成相關項目。另花旗有分析師發表報告，直指房地產基金不足以從根本上化解內房違約風險，因為成立基金的目的是為了促進預售屋交付，防止爛尾樓風險愈鬧愈大，而基金亦有其局限，因基金首期規模較小，可能需要一段時間才能擴大，且融資支持對象僅限於被選定的開發商。

　　野村則指，如果救助基金成立，將有助於恢復延遲的房地產項目的建設工作，安撫購房者，並解決持續的社會動盪，惟監控救助基金的執行細節很重要，因為這可能會導致明顯的道德風險，因為更多的地方政府和開發商可能會試圖利用該資金。而房地產行業基本面依然疲軟，救助計劃對刺激住房需求的影響有限，維持對銷售前景的悲觀看法，唯一首選仍然是華潤置地(01109)。

　　另摩通認為措施略微正面，但內地目前處於停工狀態的房地產在建項目資金缺口可能達到1萬至2萬億元，大大超過基金規模，因此即使推出亦未能迅速解決問題或紓解市場擔憂，預期市場情緒只會暫時改善，除非房地產銷售數據出現連續改善。

高盛：短期有助緩解流動性風險　匯證：準備迎接政策放鬆股價上升

　　不過，高盛認為，相關政策短期內有助緩解內房流動性風險，以3倍槓桿假設，估計內房獲得的融資規模可能達6000億至9000億元。另不排除當局會允許更高槓桿的可能性，最大槓桿或為12.5倍，最大基金規模可能介乎2.5萬億至3.75萬億元。

　　另匯證指，投資者應做好準備，如果政策顯著放鬆，推動復甦速度快於預期，多數內房股將出現風險驅動的上升。民營開發商的信用違約已被消化，整個行業全面違約的可能性很小，如果出現普遍上升，因封控擔憂重燃而遭到拋售的民營開發商股票可能會有出色表現。在國有開發商中看好中海外(00688)和華潤置地，民營開發商則看好旭輝(00884)和碧桂園。

官媒：市場下行非取消樓花預售時機　惟應堅決堵住監管漏洞

　　此外，官媒《經濟日報》就內地商品房預售制監管問題發表評論文章，指現行預售制度是在交房之前購房者就支付全款，款項進入指定帳戶後，根據工程進度按照相關比例撥付。問題出現在地方有關部門和負有監督管理職責的單位，或是沒有嚴格按照相關制度執行監管，或是執行不到位。個別開發商與建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。不過，在商品房市場出現一定下行趨勢時，不一定是取消預售制好的時間窗口，惟對可能造成爛尾樓等風險的預售資金監管漏洞應堅決堵住。

熊麗萍：集資數額不大只為解決短期問題　碧桂園恐下試3元

　　今日《開市Good Morning》節目請來駿達資產管理投資策略總監熊麗萍，她指碧桂園在現時環境下仍配股而又有人接貨是好事，不過在股價已低殘之下仍折讓逾一成配股，正反映公司資金需求很緊張，而以碧桂園如此大資產規模及負債水平計，集資額廿幾億元對整體作用不大，相信只是用來解決短期營運問題及支付快到期債息。她對公司看法較負面，指其只望解決短期問題，配股所得相對整體債務也只屬小數目，料今日會完全蒸發昨日升幅，配股價也未必能守穩，下試3元也不出奇。至於會否有其他內房仿效，她指要看個別公司本身條件是否足夠及配股價，其實世茂(00813)及融創中國(01918)今年初也曾配股，同樣集資額不大，只望解決當前還息還債等問題。

　　碧桂園半日跌13.71%收報3.21元，失守配股價。至於其他內房股，旭輝跌11.16%報2.23元，雅居樂(03383)跌5.3%報2.68元，中海外跌2.2%報22.25元，潤地跌2.19%報33.55元，龍湖(00960)跌4.41%報28.15元，富力(02777)跌5.1%報1.86元，合景泰富(01813)跌7.18%報1.68元。物管股方面，碧桂園服務跌18.66%報18.18元，世茂服務(00873)跌6.27%報2.69元，融創服務(01516)跌8.09%報3.41元，雅生活(03319)跌7.12%報9.92元，旭輝永升服務(01995)跌10.12%報5.86元。