內房急彈後即配股抽水　銷售暫仍疲弱　持貨要守定要走？

2022-11-16

　　近日中央推出一籃子支持政策，內房連日急彈後即配股抽水，繼碧桂園(02007)後，雅居樂(03383)亦折讓18%配股籌8億元，股價今日(16日)插逾兩成，失守配股價，碧桂園亦跌一成半，其他內房也急回吐。有券商預料大部分民企內房都擬配股，且料銷售難短時間反彈，但有分析指配股不是壞事，且愈早配愈好，投資者若持貨少也不需急於沽貨。

(雅居樂網頁截圖)

雅居樂折讓18%配股籌8億　碧桂園折讓18%籌39億

　　雅居樂公布擬以先舊後新方式配售2.95億股，佔擴大股本7%，每股作價2.68元，比上日收市價折讓約17.8%，集資淨額約7.83億元，用作現有債項再融資及一般企業用途。配股完成後，控股股東陳氏家族信託持股由62.63%攤薄至58.24%。

　　前一日碧桂園亦宣布擬透過瑞銀及摩通向不少於6名獨立承配人配售14.63億股，佔擴大後股本5.66%，每股作價2.68元，比周一(14日)收市價折讓17.8%，淨籌約38.7億元，用於為現有境外債項再融資及一般營運資金。配售完成後，控股股東楊惠妍持股由59.6%攤薄至56.23%。

海通國際：境外融資渠道有限　大部分民企內房擬配股

　　海通國際發表報告指，碧桂園配股令人意外，相信配股所得用於償還2022年12月到期的4.4億美元銀團貸款和2023年1月到期的6.1億美元優先票據，其配股令一些投資者猜測下次配股集資的內房股。只要有足夠的認購需求，大部分民企內房都會考慮發行新股。雖然今年下半年配售募集資金規模非常小，但開發商仍希望繼續配售，因令公司存續比每股資產淨值大幅攤薄更重要，而開發商目前境外融資渠道有限，未能幫助償還境外美元債務。

　　海通國際又指，雖然隨著近期政策放鬆，開發商的財務狀況可能會有所改善，但房地產投資仍很低，今年剩餘時間不太可能好轉。投資者對內房股的焦點很快就會回到銷售趨勢上，而今年前10個月的物業銷售價值和數量分別按年下降26.1%和22.3%。另根據Wind數據，今年11月前13天，中國30個重點城市的銷量按年下降近31%。從長遠來看，仍然看好相對具防禦性的國企開發商，包括中國海外(00688)、華潤置地(01109)、越秀地產(00123)及中國海外宏洋(00081)，因料其能提升市場份額。

花旗料第四季銷售仍疲弱　債券到期達高峰

　　花旗則認為，當局首次出台綜合支持政策，預料寬鬆訊號將為房地產行業帶來支持，但今年第四季行業銷售可能仍然疲弱，加上應付帳款、工資季節性結算，以及債券到期第四季達高峰，房企或迎來流動性挑戰，相信銷售復甦仍需一段時間，行業首選華潤置地、越秀地產及碧桂園服務(06098)等。而料短期板塊反彈，將主要由碧桂園、合景泰富(01813)及旭輝(00884)等估值較差的民營內房帶領。

　　另安本亞洲固定收益投資經理邴竹君認為，人行及銀保監新出台的16項措施非常全面，標誌著房地產行業的轉折點，但不足以使行業擺脫當前危機。開發商的合同銷售今年以來一直非常疲弱，因此需要更多的寬鬆政策來幫助行業，例如放寬託管帳戶，以及放寬主要城市的購房政策。而開發商的美元債券若要維持反彈，需要看到境內金融機構的實際跟進行動，以及更多旨在解決需求側問題的寬鬆政策和持續復甦的合同銷售，新出台措施對涉及不良債務公司直接影響亦有限。

10月70城新樓價格同比跌1.6%　創逾7年最大

　　提到銷售表現，國家統計局最新就公布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。《路透》根據數據測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌幅擴至1.6%，續創2015年8月以來最大，且為連續第6個月下跌；10月環比下跌0.3%，跌幅亦較上月跌0.2%擴大。

　　統計局城市司首席統計師繩國慶指，10月70城商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。

熊麗萍：內房要配股愈早愈好　股價仍低貨少可續持有

　　駿達資產管理投資策略總監熊麗萍於今日《開市Good Morning》節目指，房企如測試到市場消化到其配股就一定做，因現正缺錢，就只看成功機會及金額有多大。較小規模及負債重的內房未必有條件配股，除碧桂園及雅居樂外，龍湖(00960)及旭輝都有成功配股機會，其他就要視乎作價。對於房企而言，配股愈早愈好，因預計配股會陸續有來，到時市場會有選擇，遲了配股也不知到時市場有否那麼多資金同時投資。如果配售股份有人認購消化到，對公司來說不是壞事；成功配股反而不怕，證明市場覺得有吸納價值，但其他要配股的內房面對的資金壓力會愈來愈大。

　　至於對內房股部署，熊麗萍認為，如在最近大彈後才博短線買入者，宜先沽出；如高位買得不多可續持有，博整個內房板塊在政策下逐步改善，但需要有耐性。事實上，就算反彈一至兩倍，股價仍處低位。

　　今日內房股普遍下跌，除碧桂園及雅居樂急插外，龍光(03380)及旭輝都跌逾一成，但相比其之前曾一日最多分別升41%及72%，只是小幅回吐。