放寬自住樓按揭成數遭大行唱淡，地產股不宜吸納？

2023-07-11

　　金管局上周五(7日)放寬自用住宅物業的按揭成數限制，是14年來首次，其中1500萬元或以下物業按揭上限放寬至七成，同日香港按揭證券公司亦上調1000萬至3000萬元合資格物業的最高按揭保險成數，惟其後財金官員火速開腔打消市場放寬額外印花稅等「辣招」的預期。大行大多認為新措施對樓市影響有限，其中高盛雖上調本港今年樓價預測至升5%，但下調地產股目標價，近兩日地產股也不見異動，惟新鴻基地產(00016)連跌多日後今日(11日)反彈近3%。

(新鴻基地產網頁截圖)

千五萬以下自住樓可借七成按揭　千五萬樓按保險最高八成

　　金管局上周五向銀行發出指引，放寬自用住宅物業按揭成數上限，當中1500萬元以下樓價按揭成數放寬至七成，樓價1500萬以上至3000萬元調高至六成，樓價在3000萬元以上按揭成數維持五成不變，非自用住宅物業按揭成數維持五成不變，即日生效。

　　就金管局宣布放寬自住物業按揭成數，按揭證券公司宣布修訂按揭保險計劃，以協助需要置業自用的人士。經修訂後，價格1000萬元或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在九成；價格1000萬元以上至1500萬元的合資格物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬元計算的成數，以較高者為準；價格1500萬元以上至3000萬元的合資格物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1200萬元計算的成數，以較高者為準。另按證公司會為首次置業人士提供保費特惠，就價格為1500萬元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多5%的受保範圍的保費。

陳茂波：政府無考慮「減辣」　梁志堅：有好過無樓市或8月復甦

　　財政司司長陳茂波同日發表網誌表示，今次調整住宅物業的最高按揭成數，目的是在不影響銀行體系所承受風險的情況下，減輕首次置業和「換樓」市民的首期支出和按揭保險費用，強調俗稱「辣招」的壓抑炒樓措施並沒有改變，亦不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」，政府沒有所謂「減辣」的考慮。他又指，隨着疫情過去，香港跟內地及國際恢復聯繫，經濟復甦，本港樓市今年首季顯著回穩，今年上半年每月平均住宅成交量亦回復到疫情前5年平均值約九成。

　　地產建設商會執委會主席梁志堅歡迎措施，但認為放寬幅度不算大，形容是「有好過無」。他相信對於有意換樓、尤其希望購入1500萬至3000萬元物業的人士會有幫助，但仍希望當局可以重新考慮「撤辣」或逐步「撤辣」，以帶動樓市及經濟。他預期有關措施需時反映，預期本港樓市將於8月、9月開始復甦。

高盛上調今年樓價預測至升5%　惟地產股目標價平均降5%

　　高盛富瑞發表研究報告，認為新措施有助提高成交量和樓價。銀行和地產商股價已較帳面價值大幅折讓，在大多數情況下接近其估值低谷。從目前來看，若按揭貸款增長和樓市交易量上升，將有利股價。高盛將今年全年香港樓價預測由此前下跌10%，調整至上升5%，並維持2024至2026財年樓價預測各升4%。

　　惟高盛同時指，地產發展商面臨利率上升和樓市疲軟的雙重不利因素，反之銀行至少受益於較高的淨息差。而據報今年下半年本港新盤供應量介乎2.5萬至3萬伙，從而緩和了該行對樓價上升的看法，故對地產發展商資產淨值平均調整2%，對每股收益調整幅度介乎零至15%，將目標價平均下調5%，當中新地目標價由122元降至116元，恒基地產(00012)由33.4元降至31.5元，均維持「中性」評級；長實(01113)目標價由61.6元降至58.9元，維持「買入」評級。

摩通：對刺激買樓需求影響有限　惟看好長實新地

　　摩通指，在新措施下，1500萬元以下的自用住宅物業按揭成數上限將放寬至七成，1500萬至3000萬元或以下放寬至六成，即1500萬和3000萬元的物業首期分別可減少17%和20%。不過，相關放寬對刺激買樓需求影響有限，因高首期要求並非近年樓市交投下跌的主因，對經濟缺乏信心才是關鍵。放寬措施能否見效亦需取決於市場上是否存在一大群未能負擔首期的潛在買家，又或者因市場情緒太差，即使有能力支付首期但也不願意買樓。預料新措施對地產股股價影響輕微，惟看好長實盈利表現具一定防禦性，而新地在新樓市場上佔據主導地位。

　　另摩通指，本港樓價在2021年見頂後已累跌13%，以此前五成的按揭成數上限，價值3000萬元的豪宅最高貸款額達1500萬元，但隨著樓價下跌，其按揭成數或已變相提升至超過50%水平，因此今次放寬更多惠及銀行業，以便業界繼續符合金管局的按揭要求。

　　摩通於另一報告指，隨著估值觸及30年低點，香港房地產市場上大量被低估的資產可能會引發大股東逢低吸納，而一些家族可能會更積極地抓住估值便宜的機會購買資產、進行股份回購或踢掉少數股東，當中或包括長實集團、九倉置業(01997)、嘉里建設(00683)、太古股份(00019)、太古地產(01972)及恒基地產。

富瑞：新措施輕微利好地產股　交銀國際：高收入家庭受惠

　　富瑞認為，業主的負擔能力仍然是取決於貸款利率，而非按揭成數，不過較低的按揭保險成本或有助降低業主置業的初期成本，預料新措施對發展商股份輕微利好，當中較看好新地。鑑於月供的門檻仍然較高，新措施對釋放需求的影響有限，下半年樓價仍會維持穩定。啟德或黃竹坑部分較高價項目的銷售表現或會較好，入門級的上車盤項目則不會直接受惠於按揭成數放寬，但較低的按揭保險費用或有助降低交易成本，並有助紓緩買家在高息下的壓力。另預計7至9月的最優惠利率(P)會升25個基點，將在短期內遏抑購買力。2024年隨著息口見頂，移民支持需求，以及供應恢復正常，料樓價會有更積極的跡象。

　　交銀國際分析師謝騏聰發表報告指，按揭成數及按保一併放寬有助降低換樓人士的首期負擔，可是受制於金管局壓力測試，較高收入家庭更受惠，對整體成交量及樓價的影響僅略正面，預期樓價下半年保持平穩。不過，政策放鬆帶動買樓情緒，短期內中端住宅需求將更加強勁，維持看好新地。

黃德几：措施對樓市幫助不大　加息周期未完地產股難大升

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几認為，金管局放寬住宅物業按揭成數無論對樓市氣氛及發展商推盤都幫助不大。香港現時出現移民潮，息率又正上升，加上偏緊的壓力測試，樓價趨向下跌，而按一般人心理，樓價愈升愈多人買，愈跌反而愈無人買。上車客及中產人士亦不能受惠新措施，惟有能力買1000萬至3000萬住宅的人士，按揭方面較有彈性。另值得留意，美國今年仍有兩次加息，香港受制聯繫匯率，港元拆息抽高，現時1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)高達5厘，料香港加息周期未完，最優惠利率仍會上升。此外，香港就業情況雖沒內地那麼差，但不及美國好，而現時定期存款有4、5厘息，買樓收租意欲也不大。至於本港地產股，財政狀況比內房好，估值也已跌至很低，但因樓市未見起色，發展商推盤較慢且定價不敢太進取，股價跌幅有限的同時也難大升。

　　今日地產股普遍上升，惟大多升幅不大，其中獲多家大行看好的新地升近3%，嘉里建設亦升約3%。