政府放寬樓按，以往手頭資金不足百萬的首次置業人士，如要申請按揭保險，只可考慮500萬元以下的盤源。不過新放寬按保計劃下，九成及八成按保門檻分別由400萬及600萬元單位，大幅提高到800萬及1000萬元。在按保加持下，買家較有彈性，收入許可下600萬以上單位有更多選擇。600萬上車筍盤邊度有？有何細節位要留意？

 

新按保政策覆蓋600萬元以上物業，盤源選擇多，天水圍嘉湖山莊更涵蓋3房套戶型（Henry攝）

 

選擇即時大增 600萬筍盤區區有

 

　　以往500萬以下上車的盤源選擇不多，主要為新界西北區域如屯門，荃灣荃景圍一帶等，又或市區蚊型唐樓。600萬按保門欖放寬，上車客選擇大增，不少大型屋苑亦符合銀碼要求。

 

　　港島方面，東區有南豐新邨，鄰近區內兩大商場康怡及太古城中心，入場單位391實呎入場價約680萬元。九龍選擇多一點，九龍灣德福花園入場單位市價610萬元（443實呎）左右。九龍西則可選大角咀港灣豪庭和老牌屋苑美孚新邨，入場單位價約為650萬（分別326實呎及459呎）左右，三者皆生活配套齊全。

 

美孚新邨入場單位成交價約為650萬（資料圖片）

 

　　新界選擇更加廣泛，將軍澳新都城有鐵路優勢，入場價約638萬（364實呎）；荃灣愉景新城則有兒童主題商場適合新晉家庭，入場價約660萬（474實呎）；葵涌夾屋芊紅居低層2房新近成交價636.5萬元（424實呎）。

 

　　再講沒那麼鄰近市區的區份，同等價位呎數更大，東涌映灣園入場價約628萬（495實呎）；同區東環最新成交價約680萬(483實呎)；而新界西北600萬以上更可考慮3房套，「上車樂園」嘉湖山莊景湖居高層最近成交價638萬元，實用面積630呎，屬3房套房間隔。

 

　　事實上，政策改變後，不論開放式還是3房，不理單位大小，只要是450萬至1000萬以下的單位，不同樓價之下首期都大減。以600萬元單位計，首期就由以往的240萬元，「激減」低至60萬元。但針無兩頭利，首期付少了，意味供款亦增加，再以600萬元單位為例，原本六成按揭變為九成按揭，以30年還款期，息率2.375厘計，月供就會由13992元增加至20988元，增幅達50%。

 

借貸額大升 每月還款額隨之亦增加

 

　　除此之外，亦是上車客最需要留意的，就是借貸多了，銀行按揭的收入要求亦會提高，根據按揭保險的壓力測試，銀行以往需要借貸人或擔保人在息率升3厘下，供款仍低於月入的六成。繼續以上述600萬元單位為例，入息要求會由原本六成按揭的33599元，增加到九成按揭的54979元，即使只借八成，壓力測試下入息要求亦升至44798元。新政策豈非令月入不足的買家拒諸門外？

 

壓測「名存實亡」 多交保費「有得傾」

 

　　又未必！新政容許不符合壓力測試的買家，可在多繳交按保保費的前提下，使用按揭保險，讓實力有限的置業人士上車。金管局日前進一步公布，若買家未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行只須以承擔的貸款部分（即最高六成）進行壓力測試，意味入息要求門檻較舊有稍為放寬。不過經筆者計算，銀行壓力測試門檻比按保下供款不高於入息五成的要求更寬鬆，壓測對600萬至800萬元樓使用按保者來說變相已「名存實亡」，準買家只需考慮供款不高於入息五成便行。

 

　　繼續以上述600萬元單位為例，多繳交按保保費後，入息要求就可分別降為九成按揭的41975元，及八成按揭的37311元，與六成按揭的入息要求接近了。雖然合乎上車門檻要求，但供款佔入息比例比過去大增，準買家入市有甚麼要考慮？另文詳細為你拆解。

 

 

撰文：羅駿豪