領展房產基金(00823)是亞洲最大型的房地產投資信託基金(REIT)之一，物業組合涵蓋香港、中國內地、新加坡及澳洲的零售、停車場及辦公大樓資產。截至2026年3月，投資組合總估值約2160億港元。

*香港零售組合出租率維持高水平，商戶銷售額跌幅收窄*

　　領展2025/26財年全年業績截至2026年3月31日計有點下跌，淨物業收入下跌3.7%至102.30億港元，可分派收入下跌6.40%。收入下跌主要因為香港零售部分年內租金調整率為負8.2%。香港及內地續租租金調整率均為負值。雖然如此，但香港零售組合出租率維持在97.8%的高水平，商戶銷售額同比跌幅收窄至-1.0%，餐飲類更錄得正增長。非香港市場方面，新加坡及澳洲零售物業續租租金調整率分別為+12.3%及+16.5%，可部分抵銷香港租金壓力。

　　在現時港股投資氣氛未明朗下，集團的穩定收入及高股息率相對吸引，以2026財年每基金單位分派2.54港元計算，現價股息率約6.4%，高於美國十年期國債收益率及大部分港股藍籌，對追求被動收入的投資者具吸引力。

*本月起啟動單位回購，加速剝離非核心資產*

　　此外，領展已於2026年7月起啟動單位回購，並出售悉尼100 Market Street及新加坡Thomson Plaza合共套現約27億港元，理論上可回購最多2.6%已發行股份。據中信里昂估算，相關資金合計可支持約5.3個月的回購，對單位價格提供顯著支撐。

　　再者，集團正加速剝離非核心資產。領展於2026年7月21日以2.259億澳元出售悉尼100 Market Street商廈50%權益，作價相當於6.5%淨收入收益率，較2019年收購時淨收入增加27%。公司計劃加大力度出售約100億至200億港元的非核心資產，回收資本用於回購及重新投資亞太區核心零售物業。

*有望進一步降低融資成本，提升可分派利潤*

　　現時領展平均借貸成本為3.4%（2024年：3.6%），約60%融資已採用固定利率或已對沖。香港目前在較低的利息周期下，集團有望進一步降低融資成本，提升可分派利潤。

　　領展現時處於資產優化、回購支撐及基本面見底回升的交匯點。現時管理層的資本循環策略不俗及香港零售市場正展現復甦，當前水平具中線修復空間，投資者可考慮在38元吸納，目標價43元，跌破37元止蝕。《香港股票分析師協會副主席　潘鐵珊》（筆者沒有持有相關股份，客戶持有相關股份）
　
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