根據更深入的研究，我認為房價本身是一個發燒的現象，但它又不是由單獨的幾個表面因素構成的。經過這幾年對中國樓市的觀察，我歸納、總結出了「火山理論」是通貨膨脹和製造業衰退導致房價一路飆升。

　　先說通貨膨脹。最近幾年我們的通貨膨脹很嚴重，讓2013年11月央視採訪中的那句「人民幣對不起中國人」一炮而紅。事實也確實如此，官方數據顯示2007年、2008年、2010年還有2011年，我們的全年CPI全部都在警戒線5%上下浮動。在這種情況下，就會出現幣值縮水、錢不值錢的問題。

　　我們老百姓手裏的錢都是辛辛苦苦攢下來的，怎麼讓它增值、保住購買力呢？首先，在通脹率過高的年份，把錢存進銀行會遭遇「負利率」。我給各位提供一組數據，2011年的時候，我們的央行為了收緊銀根，一共提高了四次一年期定期存款利率，讓它從2.75%升高到了3.5%。但是，我們2011年各月的全國CPI同比增長率，就沒有低於4.1%的，最高的時候甚至到了6.5%。我們可以看出，2011年各月全國CPI同比增長率通通高於當月的一年期定期存款利率。在這種情況下，老百姓能做甚麼呢？因為投資渠道有限，只能炒股、買黃金，或者買房子。

　　我們再看第二個原因，也是非常重要的，製造業危機。我給各位提供一組宏觀數據，2012年5月到2013年5月中國製造業PMI指數，一直在枯榮線50左右徘徊，最高也只在2013年3月攀升到50.9。我為甚麼要選這段時間呢？因為從2012年開始，曾經深陷經濟危機的美國已經由製造部門開始，實現整體的經濟復甦。以我們PMI最好看的2013年3月為例，這個月全球製造業PMI是51.2，美國這個月的PMI達到了54.6（Markit公司調查結果）。這說明，2013年3月全球製造業一片欣欣向榮的時候，我們作為「製造業大國」，發展速度趕不上美國，甚至趕不上全球平均水平。

　　從製造業PMI這個角度觀察，我可以很肯定地告訴各位，我們的製造業就是在經歷衰退這麼一個過程。是甚麼造成了這樣的結果？第一，稅重；第二，資金成本過高；第三，勞動成本不斷上漲；第四，匯率不斷上漲；第五，國際貿易戰等等。總結起來就是，我們製造業的整體投資營商環境急速惡化，利潤大幅度下降。對於製造業企業家來說，就是做企業賠本。為了保證自己的財產不縮水，他們就會把錢從製造業裏撤出來，去買房子。

　　由此，來自老百姓的錢，來自製造業企業家的錢，全部匯成一股熱流，形成了火熱的岩漿。當岩漿愈來愈多，火山終於爆發，我們的房價就一發不可收拾地漲上去了。這就是為甚麼中國的房價和全世界都不一樣，為甚麼高賦稅對高房價沒有抑制作用。32次樓市調控只是簡單地拿一塊大石頭，壓住火山口，對冷卻岩漿不起任何作用，只是一種掩耳盜鈴的行為。應對中國的高房價問題，只有抑制通貨膨脹，改善營商環境，才能做到釜底抽薪。

　　本文獲作者授權，轉載自極視傳播。

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

【你點睇？】《施政報告》提出醫療改革，盧寵茂表示日後普通科門診擬只接受弱勢群體，你是否支持？► 立即投票