各類型銀主盤的來源

　　在政府半撤辣之後，市場上多了很多銀主盤成交，原因是買家不用付辣招稅，自然可以加多些少樓價，而做銀主的財仔見有人出價，即使要蝕多少都會將銀主盤賣走，擔心如果唔賣，他日可能會蝕得仲多。
　
　　有心水清的人發覺，今次銀主盤的分布很平均，以住宅來說，豪宅、大中小型單位，甚至納米樓都有。以量來說，當然是小型單位及納米樓最多，畢竟那些單位可以做九成按揭，如果在樓價高峰時買入，早已資不抵債，若唔按時供樓，一定會被財仔沒收，變成銀主盤之後出售。但是他們不明白，點解大型單位及豪宅都有銀主盤。

近期住宅銀主盤的分布平均，豪宅、大中小型單位，甚至納米樓都有。(Shutterstock)

　
　　由於有逆周期措施，超過2000萬的大型單位及幾千萬至億億聲的豪宅、舖位、甲廈等，最多只能承造四成按揭。借貸比率咁低，點解仍然會有銀主盤？如果正常發展，當然不會出現銀主盤，但不少業主見借貸比率咁低，於是申請額外貸款買債券，再用所買債券擔保貸款，賺取利息支出倍數的息差。不過，有一些被認為是十拿九穩的債券最後違約，債券持有人不但收唔到高息，還要籌集資金填氹，否則借貸比率就會上升至六、七成，大大超出金管局逆周期措施要求。如果籌唔到錢，那些豪宅、舖位、甲廈等就會變成銀主盤。嚴格來說，銀主在金錢上不會有很大損失，但就會失去了一個大客。
　
　　股票連續下跌，不少大藍籌的股價下跌超過六成，有很多大型單位業主都會買股票投資，但愈買愈跌，令到他們的債務加深，適逢銀行將物業估價降低，有不少大、中型住宅單位業主被call loan，如果還唔到錢，那些物業就會變成銀主盤。其實，即使銀主盤增加，亦不是甚麼大不了的事，因為令到物業變成銀主盤的原因並不是結構性轉壞，甚至有機會走出陰霾，倘若銀行稍為放寬按揭，銀主盤的數目就會減少很多。

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