當財政司長曾俊華於今年2月的2012/13預算案中提到「預計2012-13年度土地供應可提供約30,000個私人住宅單位。」市民也充滿了憧憬，認為只要多等幾年就可以憑增加供應解決樓市問題，筆者一直認為這看法太一廂情願，因為市場是互動的，各持份者皆會調節部署去保障自己最大利益，而近期顯示的數據更證明市民『等』的風險才是最大的。

 

　　日前政府公佈了明年一至三月的賣地安排，推出六幅住宅地皮招標，可建三千伙，屬今個財政年度供應量最多的一季，據各傳媒報導較過去兩季各1700多個單位急增。實際情況卻是，確實推出的供應只有萬五伙住宅的土地，還要算上另一土地供應庫——鐵路上蓋項目，再加上私人發展重建或換地項目順利推出才能達標，如果出現流標及發展商配合得不順利等情況，就未必能達到前特首曾蔭權承諾「平均每年提供可建約2萬個私人住宅單位的土地供應」的目標。

 

　　若以今年二月政府財政司長曾俊華於預算案中提到的全年可提供約3萬個私宅計算，現只肯定達標50%左右，距離平均每年2萬伙的供應目標則可能只達75%，這顯示政府收地遇到很大困難！

 

　　以梁振英的堅韌及有為，但在提供土地供應上仍如此不順利，如過去兩季只提供各1700多個單位，政府收地確是舉步維艱，其原因主要是與發展商處於磨合期及很多市民也不支持在自己的社區興建新地盤！市民的意願我們尊重，暫且不談，但梁政府有勇氣在地產霸權下重新將香港格式化卻是事實：發展商在新界東北的地可能被徵收回；增收買家印花稅，因其包括針對有限公司的關係，也有可能對財團暗中收樓「落釘」變相做成了限制；市建局極大機會將在更公平競爭環境下成為市區重建的主導；而勾地政策也被質疑，而規管樓花也令發展商不安，其中推行實用面積實際是取締了「發水」的陋習。

 

　　發展商在眾多衝擊下難免會不安、抗拒，最起碼需要重新部署，需要有一段磨合期，期內供應不可能順利大增，這是客觀現實。

 

　　恐怕未來發展商和政府仍有一番「龍爭虎鬥」！

 

　　另外，今次推出的六塊土地，其中有五幅土地的滾存期最長竟達五年。即是說，地皮可以最遲五年後才出售，增加供應談何容易！對買家來說，「等」風險最高，「不等」量力而為，現在入市風險最低了。

 

　　更重要的是，不少人以為單純增加土地可解決需求，是過份天真及表面的看法。在經濟學上，每一部分也有多個角色，提供地皮可增加土地供應，同時也增加了建築材料及人力資源的需求，過多的新地盤開工反而成為樓價因建築成本進一步扯高而再向上升的原因。

 

　　最近有大型發展商接受外電訪問時表示，由於近年內地正進行多項地產項目，與本港發展競爭工人及物料，令本港地產發展商每年建築成本增幅達雙位數，這正顯示了愈多地盤興建，也一樣令建築成本上升，近期香港紮鐵及模板工人的工資大升也是這現象。

 

　　如果我們以政府剛公佈的明年賣地表中的屯門虎地地皮來作預算，政府預算地皮賣$3,500-4,500一呎，就當$4,000成交，如用訪問中提及的建築成本$3,500去計算，發展地皮到起好樓前後需要三年，假設建築成本每年只上升10%，即建築成本第一年$3,500，第二年$3,850，第三年$4,235，三年平均成本是$3,862，即是說發展商發展以上地盤成本最少是平均建築成本$3,862加上地價$4,000。

 

　　發展商就算不賺錢、蝕利息也要$7,862一呎，再加10%利潤是$8,648一呎，如加20%利潤是$9,434一呎，如加30%利潤是$10,221一呎。

 

　　以上預算未計息口及其他成本，當然，筆者的計算自問粗疏，只是，最近本來是置安心的「綠悠雅苑」也需要$9,300一呎(以實用面積包括地價計算)，拍賣地及房協賣樓其實也是政府主力參與的，足以表示政府看到的實際市場了。

 

　　提供大量的土地供應只可解決到供應斷層的問題，只此而已，前朝政府的房策錯失，已是不可補救的錯誤，梁班子何必「硬食」？何不和市民說清楚？

 

　　我認為要解決資產上升，只有將房產證化可行。

 

 

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