千呼萬喚的房產稅要出台了，而且給了一個非常好的名字，叫做「杭州模式」，房價如何走勢？

 

　　從兩年前開始我們就搞了兩個試點，第一個試點上海，第二個試點重慶，看看它的房產稅率，上海的稅率和其它國家相比是0.4%，是屬於比較低的，重慶房產稅稅率1.2%，屬於全世界的中等水準。不管你是中等水準也好，低端水準也好，其它國家可以徵收房產稅，道理很簡單，房產稅是屬於財產稅的一種。以美國為例，它是土地私有，所以你拿到這塊土地，你交房產稅是應該的。那我們呢？我們是向政府租用70年，我們給的出讓金就是租金的總和，我們已經付過租金了，怎麼還能徵收房產稅呢？土地根本就不是我們的。所以第一件事就是，我們徵收房產稅本身就不合理，而且還不太合法。任何國家徵收稅必須經過所謂的議會或者是人大等來表決通過，我們可好，行政命令就可以徵稅。

 

　　第二個問題，抽了房產稅之後，準備怎麼用這個錢。例如，南加州一個市的房產稅用途表，徵收房產稅之後， 78%用於本地的學校，縣政府、州政府員工薪水大概佔3%，其他用於消防、圖書館、社區大學、公路、橋樑以及老齡人口服務、殘疾人服務等，這是標準的取之於民用之於民。因此老百姓對於交房產稅本身不會抗拒的，因為用在自己身上，怎麼會有抗拒呢？而且交了房產稅之後，學校教育好了，公路建設更好了，房價增值，老百姓反而可以從中得利。那我們呢？兩年試點下來，上海收了166.1個億，重慶收了2.4個億，這個錢怎麼用啊？三個字「不知道」。

 

　　但是不管我怎麼講，房產稅恐怕是徵定了，跑不掉了，因為最近地方政府財政非常困難，既然如此，乾脆我們來深入探討一下甚麼叫房產稅，給大家一個新的概念，然後再談老百姓該怎麼辦。

 

　　這次杭州試點，杭州版本，就是兩年前重慶版本跟上海版本的綜合。既然如此，先來談談這兩個試點城市的差別。上海，叫做「增量房產稅」，老百姓付款，房叔、房姐（註：多於一套房產的人）免稅；重慶剛好相反，是「存量房產稅」，老百姓免稅，房叔、房姐交稅。舉個例子，假如你是房叔，你有100套房，在上海的話，這100套房子是不用交稅的，你買新房子叫增量，才要交稅。買新房子，如果人均面積超過60平米，交稅0.4%，就是這麼簡單。所以請想一想，哪一種方式最能打擊我們談論的所謂投機性炒房？是重慶模式。它直接打擊擁有多套房的房叔、房姐，而且是用高稅率1.2%，這就是兩個模式的差別。

 

　　可是你猜一下最後會是甚麼結果？2011年1月份開始徵收房產稅，兩年下來，重慶市房價的漲幅零增長，這個不錯吧。上海市呢？上漲了17.6%。更有意思的是甚麼？上海市房產稅總共徵稅了166個億，而重慶僅2.4億，也就是上海徵收的稅是重慶的70倍。為甚麼？因為它稅基廣，人人要交稅。

 

　　可是，我們發現「杭州模式」更厲害，綜合兩個試點的優勢，就是上海模式為基礎，增量抽稅，老百姓交稅，房叔、房姐不交稅；然後再採用「重慶模式」優點，如果房價超過均價2倍，稅率加倍，原先是0.4%的稅率，如果超過均價2倍，稅率變為0.8%，知道這是甚麼結果嗎？以上海為例，上海市整個城市的均價去年是13870元人民幣，乘以2就是27740元，超過這個價格就要交0.8%的稅率。上海內環之內均價55000元，外環到內環之間的均價30000元，所以只要在外環之內買房子全部用0.8%的稅率。

 

　　我們做了一個測算，等到這個稅率真正實施之後會怎樣？我們發現以上海為例，如果採用前文提到的「上海版本」的話，10年之後徵收的房產稅可高達670億，佔去年上海財政收入的37%，如果採用「杭州模式」的話，是1013億，佔去年上海財政收入的55%左右。所以可以想像，未來房產稅會成為支撐地方政府財政收入的重要來源，就憑這一點，我在這裏做個預測，在這種情況下地方政府會做甚麼？馬上兩板斧會出來了：

 

　　第一板斧，以上海為例，外環之內（郊區）的房價越愈高愈好對不對？最好是讓更多的郊區人口用最快的方法到市中心消費、看病、上班、逛街，所以，根據媒體的報導，有38個城市要搞城市地鐵。以江蘇省為例，目前財政很困難，為了配合房產稅，他們準備搞20條鐵路，幾十條地鐵以及城際軌道，將大量的郊區人口用最快的方法遷入市區去消費、去上班，然後拉抬市區的房價，這是第一步。

 

　　第二板斧，房價漲了，增量才能夠賺錢，存量不賺錢，甚麼叫增量，你得買房子這叫增量，今天有「限購令」怎麼買房子？別買了，所以有沒有可能「限購令」會取消？鼓勵大家到市區買房子？溫州就開始了，溫州是全中國70個大城市中唯一一個房價下跌的，最後來了個「鬆綁」，可以買兩套房，結果交易量環比上漲148%，房價這幾個月止跌了。所以我認為地方政府第二板斧很可能是將「限購令」鬆綁。

 

　　那我們該怎麼辦？大家可能會很失望，不過這也沒有辦法，買不起房的人還是買不起、更買不起，比較窮的、收入不多的人，只有到郊區去買，我建議你最好考慮新建城際鐵路附近，地鐵沿線的房價可能會好一點，因為各級地方政府都在搞鐵路建設，鐵路開到哪兒，你就買到哪兒，沒辦法，房價也不會便宜。但錢很多的人想投資呢？市區內的房價漲幅每一年超過0.8%，包括租金收入也好、房價漲幅也好，如果都能超過0.8%的話，你就不虧了。

 

　　最後一句話作為我的結論，6月14號《人民日報》表態了，「不要期待房產稅成為降低房價的利器」，政府可能已經表達了他們的意願，不希望透過房產稅使得房價降低。

 

　　本文獲作者授權，轉載自極視傳播。

 

 

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