近期金融態勢逆轉，上海各大銀行的首套房貸利率優惠幾乎絕跡。曾幾何時，在政府的敦促下，即使金融風暴期間，銀行仍以「開創前路」、「風雨同行」、「助您置業興家」等廣告詞吸引顧客，沒有任何惜貸的打算，還倒過來提供利率折扣。如今，銀行冒系統化風險飆升的勇氣不再，出現了銀行惜貸的現象，揭開了按揭利率上浮的新一頁。

 

　　人民幣廣義貨幣（M2）供應量連續幾年快速增長，終於掙脫了中央的行政控制，直接刺激通貨膨脹的上升速度。面對節節上升的物價水準，民眾的購買力受到嚴重侵蝕，推動貨幣政策常規化列入工作日程的最優先地位，即便是深諳緊縮貨幣供應將對經濟發展速度帶來直接威脅，國家發改委還是連續上調銀行存款準備金率和基準利率。

 

 　　年初至今央行抽緊銀根的舉動，雖然尚未壓制通脹的速度，但回收流動資金的政策目標已經成功達致。國內現時的流動性貨幣大幅回籠，信貸市場的資金來源緊缺。中小企業的貸款困難已經不是新聞，先前作風進取，生意興隆的地下錢莊也出現惜貸，而一度廣受市場歡迎的央行票據和國企商業債，近幾個月也頻見流標、不足額認購以及取消發行的「窘況」。

 

　　在未來一年，央行全面放鬆貨幣供應的可能性基本不存在，可以採取的貨幣政策可能有兩個：要麼定向放鬆部份扶持行業的信貸管制；或者是選擇維持現有的正常貨幣政策。不過據以往的經驗來看，定向放鬆信貸存在「副作用」，就是難以控制信貸投放後的實際流向，最終導致投機炒賣的問題。故此，筆者相信央行仍舊會維持現時的貨幣政策。

 

　　信貸寬鬆的時候，銀行資本成本低，把錢貸給誰都是穩賺不賠，故此通過各種方法不遺餘力地推銷貸款不難理解。現在銀行的資金有限，最佳的選擇就是要把錢貸給接受較高利率且有償債能力的客戶、有關係的客戶、風險較低的客戶，或者是三樣條件均具備的客戶。一般民眾的住房貸款明顯不在此列，更遑論是給予利率優惠了。

 

　　根據一般的經濟規律，房價和實際利率是成反比的，即實際利率上升的時候，房價會有一定程度的回落；而實際利率回落的時候，房價會受到刺激上升。所以，民眾必定面對兩難的局面，要麼支付較高的利息，不然就是承擔較高的房價。

 

　　不過更吊詭的是，利率和房價同時下跌和兩者同時上升的情況也有偶然出現。例如2008年時，上海的房價下跌，大家都認為樓價暴跌即將來臨，即便利率折扣優惠頻現也沒有人願意入市。相反利率趨勢和房價暴漲的情況下，人們害怕再不購買，日後就要承擔更高的房價，即便客觀條件苛刻也會冒險入市。

 

　　綜合各種情況，利率和國內房價的相關性很低，一般的經濟規律實在難以解釋上海的房價走勢，或許買房秘笈只有留給勝利者來做「事後諸葛亮」了。

 

 

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