林奮強先生近年發表的「黃金五十」概念中，筆者最欣賞的是為香港的經濟處境定性，認為香港正進入第二次的成長期，現在發生的市場表現是結構性的改變，而不是周期性的經濟表現，對我來說這是一錘定音，若大家也用這個邏輯去看香港，相信可以解開了不少心中疑團，亦會改變未來的一些計劃。

 

　　既然香港經濟表現是結構性而非周期性，即是周期性的經濟邏輯在現今極可能不適合，如果從結構性來說，又出現了甚麼新的常態？我認為，二手地產市場的放盤量急速萎縮，算是在結構性改變中的重要一環，公眾也不應該忽略，本篇我會用屯門的放盤量來印證政府的樓市辣招，也印證其出招的合理性，也印證應是差不多微調的時候。

 

　　我們可分四個階段去作分享：

 

(一) 樓市出現問題引來政府推出樓市辣招

 

　　在2009年7月開始，樓市開始不正常地熾熱，不單只價格上升，而放盤量亦開始增加，放盤量由那時開始已經高出了12個月的移動平均線，顯示放盤量偏高於過去一年，放盤量最後由09年7月的2730個急升到2010年11月的4205個，而樓價亦在這段時間升了54%（根據祥益屯門二手樓盤供應指數），在價格向上、成交向上的情況之下，放盤量卻愈來愈多，這是一個極不健康的泡沫，這個趨勢如果繼續，當泡沫爆破的時候，市民的損失就會很大，因此政府就在2010年11月推出額外印花稅。

 

(二) 冰封購買力，放盤量同時也急跌

 

　　額外印花稅推出之後，在懲罰式稅款下凍結了不少購買力，在需求減少下，放盤量開始得到放緩，但是有關稅項亦令到再投資的成本和風險也大量提高，而效益卻減低，因此，放盤量卻同時間減低，在供應也減少下，令樓價也難以向下調整。

 

(三) 供求進一步失衡，被迫再次出辣招

 

　　去到2012年的10月，屯門的放盤量已經是大減至2103個，比出招時2010年11月的4127下跌了共49%，如果樓盤量再跌下去，會出現極不正常的調整失序，與此同時，2010年出的辣招，因為只管制住宅卻不管制工商舖的關係，原本龐大住宅的投資力量就流向了工商舖，令到工商舖出現了不正常的成交量及價格，看回數據，2010年出辣招之後的第一年，成交量是下跌，但是在2011年11月之後，工商舖的成交量及價格也急速攀升，成為了V型反彈，於是令到工商舖的租金上升，深層次地影響了民生，因此政府在12年10月27日及13年2月23日分別推出了額外印花稅(加強版)及從價印花稅，出了有關辣招之後，因為更加多種類之購買力被急凍的關係，成交量進一步減少，令放盤量結餘增加，因此也造成放盤量曾經出現橫行，甚至曾經增加。

 

(四) 樓盤量繼續回復跌勢

 

　　多重辣招顯然是在合適時候做到合適的應對，但是這個應對是有時限性的，辣招的概念其實是需求管理，但是亦有副作用就是減少放盤量，去到2013年10月，本來因為DSD引致的需求萎縮造成的放盤量微增已經完結，市場放盤量是由那時開始重新減少，辣招和放盤量減少就尤如一個競賽跑的遊戲一樣互相追逐。

 

　　今日，我們已經不可以收縮到任何的需求量，現在只剩下買第一層的用家，還能再抑制嗎？何況社會已經不可以再承受到樓市再加辣了！

 

　　今天，屯門的放盤量只剩下1788個，比泡沫未開始前即09年7月2730個還要少，全港成交量一些時候比沙士更低，我認為需求管理已經去到極端，政府可以做的是供應管理，用行政設計包括減辣去鼓勵業主放盤，增加供應重點不在一手，一手不單只時間趕不切，而且價格亦高昂，滿足不到普羅大眾的需要，樓市的供應最重要的仍然是在140萬個可售的二手單位內。

 

 

　　執筆當日，樓盤仍繼續減少，屯門200萬的單位竟只剩43個，和出第一次辣招即2010年11月2558個比較總共跌了98%，我看見不禁苦笑，在成交數字上，樓價似乎在橫行，卻其實在辣招之下，市場已不可用成交價去作價值結算了，市場已用了另一種模式去表現增值，就是用放盤方式，既然絕大多數屋苑已經用200萬買不到樓，和2010年比較不是樓價已升了很多嗎？

 

 

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