當老甘乃迪先生聽見刷鞋童也向他分析炒股心得的時候，他不禁心裏一寒，然後悉數放出手頭上的股票，因而避過了歷史性的股災！這件事成為了近代人的投資金科玉律：當大部分人盲目看好的時候，其實就距離泡沫爆破不遠了。

 

　　不要以為筆者是想唱樓市即將大跌，不是！雖然唱跌較討好大部分人，而事實上，樓市氣氛愈是唱跌，我經營的地產代理生意就會因為多了業主減價而會愈好，近日在人人也唱跌情形之下，我們的成交多了45%，不過，但所謂取財要有道，我認為應該要將我見到的疑問在此分享。

 

　　現在樓市的確並不尋常，二手市場在愈來愈少樓盤下樓價下跌！樓價下跌後成交增加，樓盤便更少了，想一想，下一步會如何？人們也在看淡之餘，竟沒有關心供求的實況。

 

　　我更認為大家應提防樓市「突然一升」！

 

　　現在市場，不單只進入民粹階段，甚至乎也開始有民革的味道！很多人已經不敢說樓價會升，因為恐怕會被人鬧。香港說要爭取民主的同時，其實已經日漸失去言論的自由了。傳媒要討好群眾，所以傾向追隨群眾意願「說真相」；議員更要討好選民，何嘗不是追隨群眾「說真相」！

 

　　不少人認為在一手供應愈來愈多下樓價一定會下跌。事實上，一手供應愈增加，就愈會將需求過多時的效應(包括炒賣)減卻。的確，提高供應是會令市場長期正常的，政府以重建樓花市場成為樓價穩定的核心是十分正確的。但其中的「手術」內容，不單增加供應，還有地價的重新定位，和發展商盈利上的新秩序(這變相地推翻了地產霸權)，做得非常好，這樣也等於為整體樓價建起了有力上限，但因為二手樓比一手樓平得多，一、二手樓將出現價格接軌然後再隨通脹上升的，接軌的模式不一定是一、二手同步下跌，也可以是二手樓升到與一手接軌的水平。

 

　　事實上，現在的一手價格就算下跌了，一未發展至全面性，二也是在先減後跌的銷售方式下進行，不少樓盤也只是開價減而已，樓花減價並未全面吸引。三是樓花的供應量還未到真正衝擊樓價的水平。於是市場在樓花減價後增加了成交，引起二手樓盤進一步減少，於是二手市場最後將出現價格上漲，從此才真正形成了一、二接軌的新局面。二手樓價一高於合理水平就會被一手樓吸去購買力，而一手亦會因為長遠的樓花供應充足和地產霸權已被削弱，因而發售樓盤也會在價格上節制，以上就是我評估的下半年樓市了。

 

　　筆者在09年在4月開始「犯眾憎」唱好樓市，只為了一個目的，就是認為在環球量化貨幣下「不買樓的風險最高」，等待樓市平去買樓是有一定程度的危險的，無論如何，樓價一定會尊重貨幣價值、成本及實際供求作反應，這極複雜的多方交叉互動，是不應該用簡單的假設及感受期望去預算的，最佳例子是成交量減少，但業主的按揭日益還清，而貨幣貶值令到持資產者更不願放盤時，房產很大機會變為奢侈品。那麼，單純地去看人均收入便不能有效地代表市場購買力了！

 

　　所謂樓市辣招，是利用行政措施將超過一層樓以外的非基本自住的購買力急凍，整個市場變了由少部分人的少量成交去代表了，市場的成交由那時起，已經代表不到大部分人的購買力，正是因為行政措施增加了再投資的成本和風險，所以會令到二手放盤不斷減少。當二手放盤減少到一個程度，當「少量用家遇上更少量的樓盤」時，樓市就會出現突然的失控！正因樓市辣招令少部份人代表整個市場，當這少部分人產生了市場恐慌的時候，也極可能代表了整個地產市場引起動盪，所以政府透過增加供應、減少發展商暴利、降低地價、需求管理等四項的重建樓市秩序雖正確且成功，但並不見得會一帆風順，一面倒骨牌式的樓價下跌，恐怕是一廂情願的看法。

 

　　我也希望我以上看法是錯的，樓價拾級而下，我的生意一定可更佳！

 

　　過去幾年的樓市平靜本來就是「偷來的靜市，借來的美夢」，真正的價格大勢仍然向上！政府在重整秩序之餘，也能騰出了這個空間已是很不錯的了！

 

 

 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

• 

【你點睇？】《施政報告》提出醫療改革，盧寵茂表示日後普通科門診擬只接受弱勢群體，你是否支持？► 立即投票