有效房屋政策的四大範疇

　　又到新一屆特首選舉，房地產政策開始成為公眾的討論話題，地產代理作為市場證人，筆者分四個影響到供應效率的範疇分享我的看法：

 

1.開發

 

　　我認為若想能趕得及需求去造地，環保概念必須撥亂反正，香港有大量的綠化土地，但顯然有很多綠化地方都是沒有人去的，遠足價值低，實際是被荒廢的，這些地方應該可以用來建屋，香港現在有足夠的人才去興建「智慧城市」及綠化城市，只要用這個方針去做發展，不單房屋問題可解決，環保也可務實地前進，現在的「發展等於破壞環保」是極錯誤的觀念。

 

　　郊野公園邊陲地帶興建2至3萬個房屋單位，發展時間會相對較快，大部分都是貼近有水電供應的「半熟地」，更重要是邊陲地帶影響到的人極少，一般行山者其實並沒有興趣去近公路的邊陲地帶!自從2008年《施政報告》宣布擴大了郊野公園範圍之後，就令到建屋發展的空間大幅減少，現在要求用1%至2%出來建屋給下一代年輕人自住，其實非常合理。

 

　　另外，諮詢亦太容易否決建築計劃，禁制令有被濫用。最惡毒的環保價值是認為香港不乏土地，所以就否決任何土地開發，不斷否決的結果最後是甚麼土地方案也擱置了!環保人士既然說句說話就可以阻止到政府的發展，那環保已經成為一個霸權，我們必須要知道說這些話的人有否被財團資助，我認為有關應有法例去規管和監察的。

 

(資料圖片)

 

2.建屋效率

 

　　我們需要重新檢視造地流程。城市規劃亦很多時會令建屋的時間成本增大，這些都是本來正確的事情，但是如何理順?整個系統的改革是需要足夠的人才及團隊作互動才可以推進，因此新一屆政府是十分重要的。

 

　　香港建屋流程裡面充滿了架床疊屋，筆者擔心的就是各部門各自為政，例如環保署和城規會等部門，似乎只效忠他們本身的功能，部門與部門之間恐怕並沒有「共同目標」!講規矩不講效率，可能就是香港淪落至基建變得龜速的原因了。

 

　　近20年，香港在建屋上增加了不少繁複的條例，且政出多門，太多部門也分別去管制建屋，這令香港房屋新供應往往效率大減。我覺得政府現時就應開始簡化發展土地的繁複手續以及解決「政出多門」的問題，歸納各部門為少數角色去做總決定，以加快房地產的供應。房地產不單止是重中之重，而且是已經影響到社會的平衡及安寧，因此政府有必要加快行政效率，與發展商、市民一起創建更好的未來。

 

3.資助房屋

 

　　居屋的優先服務對象應該定位在「三十多歲的已婚小家庭」，更加重要的是「三十多歲的小家庭」其實亦是所有年輕人的必經之路，只要公眾認為政府能支持這個板塊一定可以有居屋，就可以化解到年輕人長遠的擔憂，那「擠提效應」就可以大減！

 

　　居屋要處理門檻問題，不應該讓太高收入的家庭(例如月入6.6萬元的家庭)入閘抽居屋，這些家庭的收入可以買到嘉湖山莊大三房間隔的私樓單位!太多人抽籤只會共輸的，全部人也機會渺茫，而最需要的就是月入介乎2萬元至4萬元之間的夾心階層(不合乎資格申請公屋也未有能力於私樓市場置業)，他們得到的只是絕望。

 

　　其實政府是應該避免居屋抽籤成為大抽獎的情形出現，但偏偏實際上政府是進一步促成大抽獎的出現，官僚文化令到一些官員因循錯誤的舊方式，讓大量不是最需要的人加入抽籤，就會令到中籤率是高達數十倍才抽中(例如居屋2019超額認購62倍，居屋2020超額認購32倍)!這樣結果就是令參與抽籤的人大增，可憐真正需要的人在機會渺茫之下變得更渺茫，社會怨氣自然被不良政客和傳媒有機可乘了。

 

4.修正概念

 

　　香港人近年被媒體和網上世界「植入」了不少錯誤的價值觀念，令人用了錯誤的態度去面對世道，政治上先不說，在經濟及民生上的也俯拾皆是。

 

　　「年輕人買不到樓」是錯的觀念。傳媒往往用一些誇張的演繹如「香港人不吃不喝二十多年才可以買到樓」，很負面卻不真實的訊息。而有關統計中，在收入、按揭和目標樓價上，我都覺得是不合適的。我們看一看香港兩個年輕人的人均入息中位數字其實是可以合力一起買樓的，在3.7年內儲到首期及過到壓力測試，樓價的標準是560萬。在偏遠地區置業甚至有面積500呎多，如果不介意樓齡舊一些的話，就可以有機會買到三房單位。

 

　　最後，樓市最快、最大的供應是二手轉流。提高二手市場的轉流率更可以有效解決大部分供應，假設市場有1萬宗成交，其實內裏是包含了多個不同板塊的住宅成交的，包括上車、換樓、大型單位及豪宅等。其實只要政府管理得好，起碼可以用樓換樓去滿足大部分人的上車需要，而這個上車需求在現在的「林鄭Plan」按揭正正是已經得到正面效果的，「林鄭Plan」自2019年推出之後細單位放盤量急增，而且樓價的升幅是跑慢大市甚至是停頓的。「波叔Plan」進一步放寬1200萬樓也可做八成按揭，我們可以預見到600-1000萬這細單位業主的換樓對象板塊也都會因為放盤大增而得到顯著放緩，放一層換一層解去了大部分需要，當然最後發覺有一些板塊是二手市場也不夠供應的，我們就將僅餘的供應去滿足這一個只佔市場少於三分之一的板塊，這正正合適處理了現時的處境。

 

　　我認為，一個理念是否成功推行，正常想法及意志才是成功或者失敗的因素。

 

　　最近看到有人引用維基解密創始人阿桑奇的說話︰「過去50年發動的幾乎每一場戰爭都是由媒體謊言造成，絕大多數的媒體都很糟糕，扭曲了世界的真實面貌，結果我們看到戰爭。」修正概念，可以避免不少社會的內耗和不滿。

 

 

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