2013-08-16

小陽春與冰河期

　　筆者認為，中國房地產市場短期有一個小陽春，但是中期出現調整的格局未變。
　
　　短期左右房地產市場，有三大要素:(一)開發商現金流；(二)買房人情緒；(三)房地產政策。三大要素中最近出現較大變化的是，政策因素。李克強總理自從3月出任國務院總理以來，主持過十餘次國務院常務會議，議題涉及國計民生中多數領域，但是幾乎沒有提到「房地產」三個字。這與他當副總理時對房地產市場堅決打壓態度形成鮮明對照，筆者看來李總理與李副總理對房地產市場的理念和政策立場有著明顯不同。7月下旬政治局會議為下半年政策設定基調，也為官方的房地產政策揭開謎底--政府追求穩定、健康的房地產市場。
　
房地產市場定位轉變
　
　　房地產市場，已經不再被當成風險的源頭，而是經濟的支柱產業。這種定位確有一定道理，不過也是目前經濟環境下的無奈之舉。房地產業，乃目前所有民間經濟活動中唯一一個自主向上的行業，為「穩增長」提供無可或缺的支持。地方財政已到捉襟見肘的地步，賣地這個財源至少在短期是必保的。老百姓的投資渠道有限，儲蓄利率又實在太低，房地產是中國人的資產主要載體。一旦房地產出事，從經濟穩定到金融安全，從結構轉型到社會和諧，都勢必受到威脅。
　
　　這種經濟環境下，房地產政策立場出現改變並不令人吃驚。筆者認為，在中國經濟重拾升軌之前，很難看到政府主動打壓房市，推出足以令房價大挫的政策。政府對房價立場中立，本身就是政策。當然，這不代表北京完全不出聲。負利率和流動性氾濫的大環境下，投機炒作隨時可能重新爆發。政府時不時地用出口術震攝一下熱錢，甚至在個別城市作房地產稅(增量)改革試點也不出奇，但是「打房」氣勢在筆者看來已近「三而竭」了。限購、限價等行政手段在部分城市也可能有所鬆動。
　
　　政策干預減少，充沛的流動性便成為市場的拉升勢頭。這一點在一線城市已有體現，並有可能熱錢滾動式地流向二、三線城市，房地產小陽春還會熱一熱。
　
「愈調愈高」根本原因是貨幣環境十分寬鬆
　　
　　然而，中國房地產市場的結構性失衡問題，並未因此得到解決。中國房地產問題，體現在一線城市房價過高，三線城市庫存過大，土地價格畸高，出現部分「鬼城」。泡沫的形式不同，解決的路徑未必相同，但是每一種形式均是不可持續的。在過去幾年，政府曾經幾次試圖「擠泡沫」，可是每一次最終都是無功而還。
　
　　也許，最終令房地產泡沫破滅的並非政策性打壓，而是貨幣環境的改變。中國房地產市場
　
　　「愈調愈高」的一個根本原因，是貨幣環境十分寬鬆。在過去10年，貨幣信貸政策一直處於放鬆狀態，幾次「貨幣環境正常化」的努力，最終均以更大的寬鬆而告終。上一次周期性的貨幣收縮，還是在朱鎔基任內發生的--上一次周期性房地產市場調整，也是在那段時間發生的，那是一代人之前的事情了。
　
6月「錢荒」為信貸周期分水嶺
　
　　6月份發生的「錢荒」，在筆者眼中是信貸周期的一個分水嶺，是中國人民銀行貨幣政策的一個分水嶺。儘管銀行間拆借利率較「錢荒」最盛時回落了不少，但是銀行的借貸行為、投資行為已經出現重大變化，影子銀行的集資能力和借貸能力已經出現重大變化，由此帶動長達10年的信用擴張轉向收縮，貨幣發行的乘數效應轉向收縮。在流動性依然氾濫的今天，貨幣收縮未必能即時感受到，但是那是一個「溫水煮青蛙」的過程。相對於房市在價格和成交量上的小陽春，整個貨幣環境上的逐漸變異更象大環境的改變，好似地球邁向冰河期。
　
　　溫州房價已經跌掉三、四成，房價下滑導致抵押品價值下降，銀行收緊貸款，經濟放緩，房價進一步下跌。溫州對於中國，目前只是一個特例，因為那裏曾有過瘋狂炒作、抵押借貸，而且溫州經濟受海內外負面因素衝擊更大。不過溫州房市下跌的傳導機制卻值得探究。信貸收縮，是溫州房地產市場由盛轉衰的催化劑和加速器。溫州房市調整開始後，成交迅速萎縮，房子脫手套現困難。
　
　　筆者認為，信貸環境改觀勢在必行。地方財政已變得無以為繼，影子銀行已變得無以為繼。政府為保金融穩定、社會安定，有序地回收流動性勢在必為，而此所造成的流動性緩慢收縮，對於經濟和房地產市場屬於生態環境上的變異，只是其過程緩慢、溫和，不是所有人都能一下子感受到的。
　