房地產投資專家王震宇：新皇崗口岸勢必影響深港兩地樓價，但香港遠離跨境便利區域地產不會有太大傷害

　　伊朗最高精神領袖穆傑塔巴最新人事任命變動，暗示德黑蘭正為地區衝突「長期化」做準備；另邊廂，內地跨境資金管控接連出招，港樓7月成交急挫、撻訂陡增。享有「星級分析師」之譽的Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇接受訪問時表示，港樓短期內應接近反彈完成，新皇崗口岸亦勢影響深港兩地樓價。全球鷹派當道之下，長息衝上6至8厘屬「走不掉」，投資者若只看三個月的短線波動，將注定失敗。

戰爭經濟複合體推高通脹

　　美伊談判陷入僵局，美國最新標售的420億美元的十年期國債，中標孳息率錄4.683%全球金融海嘯以來最高，均顯露不祥之兆。王震宇表示，現在主宰全世界投資環境的就是地緣政治，俄烏戰事隨時有機會再升級，美伊交火雖暫緩和，但雙方待飛彈補庫存、中期選舉結束後大概率「再砌過」。

　　他強調，自己非常看淡「世界和平」，歸根究柢乃是全世界由鷹派掌權，而這些由政客、銀行、軍火商、華爾街等組成的巨大「戰爭經濟複合體」，四處撩交打將是很難解決亦都不會短期逆轉的趨勢。

　　正正因為如此，能源等通脹居高不下將導致利率被迫攀升，加之國債規模愈發愈大，「市場已經對主權債失去信心、沒有胃口」，眼前長息小幅回調只是短期現象。他斷言，遲些觸及六七八厘是走不掉，屆時基本上香港所有資產的回報率都將被動調升，「現在三厘多（租金回報率）是頂不住」。

海外資金回朝或接力新錢

　　息口長期看升，偏偏「屋漏偏逢連夜雨」，內地近期對美股、離岸信託、港險，都現監管升級。王震宇直言，中國實際上過去幾年一直在限制資金外流，很大程度是因應中美地緣氣氛愈來愈不愉快，加上俄羅斯海外資產遭制裁、凍結的前車可鑑，北京未雨綢繆預備美國的下一次發難。

　　他表示，大部分的大「流」已經關了，現在連剩下的「漏水」的地方，每一個源頭亦都在關閉中，預期未來很難指望會有太多的大陸資金來香港買樓，樓價短期之內應是接近反彈完成，反而是部分因地緣政治避險而從西方撤回香港的海外資金，可能成為新錢主力。

　　對於海外追稅將延伸至內地客的港樓收益，他指出，法例一早存在，只不過之前是「隻眼開、隻眼閉」，如今若因增加稅收考量而嚴厲執行，客觀上確會對香港市場造成衝擊，惟認為毋須擔心當局限制合法資金自由進出，否則香港的國際地位將一朝盡喪。

港元貴致租約人工硬著陸

　　又怎看首創「合作查驗、一次放行」模式、24小時通關的新皇崗口岸，對深港樓價的潛在影響？王震宇認為，深港之間因歷史因素導致的「邊境壁壘」，過去人為抬高了香港樓價，如今實體邊境放鬆，將令價格更好地反映基本因素，勢必引發很多資產調整。例如深圳那邊接近邊境且交通便利的區域地產將受惠，相比之下，香港這邊遠離跨境便利的區域地產不會有太大傷害。

　　他強調，雙向流動本身極為健康，不應因本地零售苦況而制止。實際上，香港當前零售業的慘況，本質是港元掛勾美元導致貨幣過貴，無法透過匯率彈性調節成本，只能經歷痛苦的「逐個租約、逐個人工」的硬著陸式調整。

　　但他補充，只要香港續維持普通法、低稅制、資金自由流動等核心優勢，頂級資產如山頂豪宅相較於深圳南山，依然能享有穩固的制度溢價。

文章來源：經濟通通訊社