《京城近觀》北京頂級學區房跳水直降三百萬 個案還是樓市拐點？
今年秋天，北京冷得有些早，10月中便以「零下0.1度」創造了同期低溫記錄。氣象部門預告今年的冬天大概率偏冷，說的是天氣，或者也是北京樓市。下半年以來，北京新房市場「金九銀十」盛況不再，之前屢屢跳漲、神盤一般的頂級學區房，也像失去了主角光環，不知道還可以風光多久。
北京學區房「神盤」蜂鳥家園一居室跳水降價300萬震驚業界。(網絡圖片)
最近，北京海淀區蜂鳥家園一居室以600萬元(人民幣)超低價成交的消息震驚了業界，在今年年初時，蜂鳥家園的成交價能達到900萬-1000萬元，才半年過去，與高點相比跳水直降300多萬，約每平方米11.63萬元的價格，明顯遠低於蜂鳥家園今年9月的二手房均價——約每平米18萬元，這樣的價格讓一些業內人士直呼不可能。
直降三百萬甩賣的頂級學區房
位處北京海淀區的蜂鳥家園是很多人眼中的「神盤」。本身居住的環境一般，有很多小戶型一居室。作為高單價、低總價的「佔坑型」學區房，對市場走勢反應比較迅速，是北京樓市的風向標。作為熱點學區房之一，該屋苑多年來價格升幅驚人，全因這里特殊的地理位置。
蜂鳥家園除了鄰近清華和北大，位處海淀中關村科技園區的核心地帶，有著最為密集的高科技和人才資源區域，最重要的是對口小學是中關村第三小學，一所被喻為全北京最好的小學。在過去的制度下，只要在學區購房，100%能入讀這所名校，現在卻不一定。根據北京最新的規定，在學區買房不再享有「一對一」，而是「一對多」，一單位對應5-6所學校，意味著「值博率」大幅下降。
目前蜂鳥在中介網站上掛牌的價格已低於指導價。(安居客載圖)
蜂鳥家園一套51.6平方米的房源在10月中以600萬元的超低價成交，有中介認為，屬於天時地利人和，賣家正準備換房，十萬火急要把蜂鳥家園的房子賣掉騰出購房資格，看中的房源已支付定金和首付款數百萬，而買家不用銀行貸款，全款支付了600萬元，能夠快速過帳。而且，這套房的缺陷是佔用到一年級學位，海淀政策是六年一學位，意味著買房之後6年才能使用學位，只適合還沒有小孩或小孩剛剛出生的家庭，這才以遠低於市場價的方式交易。
接二連三遭政策暴擊
今年開始，內地樓市連環遭遇政策出擊，2月初是經營貸檢查，嚴控信貸資金流入樓市。信貸政策變嚴，去年各種友好的低利率產品一夜之間消失。不過，信貸變嚴相信只是影響了一部分改善購房需求的家庭，北京樓巿的成交量雖有所下降，但大盤均價還是一路走高，學區房的表現更是完全沒受半點影響。
至7月，北京西城區嚴格落實號稱史上「最狠」學區房政策——多校劃片；又對教培行業重拳出擊，「雙減」政策落地。
8月初，北京出台離婚限購新政，離異之日起3年內，任何一方均不得在北京市購買商品住房。堵死了離婚騰挪名額的操作。
9月底，北京市房地產中介協會對海淀區的中介門店非正式約談，對區內29個小區進行指導價建議，包括了蜂鳥家園等多個大熱的學區房，超出指導價1%的房源不允許掛牌，並且不允許成交。
海淀區二手住宅成交量連跌3月
諸葛找房研究中心數據顯示，自2021年以來，海淀區二手房市場熱度整體較高，成交價格呈現上漲態勢，此後隨著「多校劃片」等教改政策的逐步落實，二手房成交價格有所回落。從成交量來看，從6月到9月，海淀二手住宅成交量已連續3月下滑，但月度成交量仍在2000套左右。
貝殼找房平台顯示，蜂鳥家園9月成交參考均價為每平方米18.17萬元。該小區指導價為小戶型為每平方米17.1萬元、中戶型和大戶型為每平方米14.6萬元。目前，多數報價集中在每平方米15萬元至16萬元左右，均低於指導價。
目前全國落實二手住房參考價制度的城市共有10個，包括深圳、上海、寧波、成都、三亞、西安、廣州等。北京是4個一線城市中唯一一個尚未全面發布二手房價格參考機制的城市，在實施範圍上明顯低於其他城市。業內人士預計，北京二手房參考價格未來擴大到全市只是個時間問題。
全國人大常委會會議剛在數天之前通過開展房地產稅試點工作的決定，雖然尚未有細節，北京也很有可能被納入。熱點學區房大幅度降價成交是特殊的個案，還是樓巿拐點真正到來的信號？
撰文:經濟通通訊社駐京記者黃燕明