【回顧展望－樓得住人】中央接管恒大機會高 減息難提振買樓意欲
中央去年底以來「連發三箭」助力內地樓市復甦，包括「第一支箭」信貸融資、「第二支箭」發債融資及「第三支箭」股權再融資，但綜觀2023年，內地樓市未見起色，房企月度銷售低迷，甚至國企背景房企都難敵樓市淡風。
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資深財經分析師黃偉康接受訪問時坦言，樓市永遠是經濟中最難拯救的一個環節，例如2008年美國金融海嘯期間，即使聯儲局推行量化寬鬆，樓市亦要等到2010年至2011年才好轉，反映即使有政策出台，樓市成交亦難以馬上回升，一定要等經濟慢慢復甦，樓市才會轉好，預計內地樓市要到2024至2025年才能真正復甦。
至於香港股票分析師協會理事連敬涵則向指出，市場仍等待內地推出更多招數去振興樓市，雖然近期在北京、上海等地均下調首付，但作用未算顯著。他認為，目前最困擾內地樓市已非個別房企債務狀況，而是整體收入來源更為關鍵。
看淡內地經濟前景削弱樓市剛性需求
連敬涵解釋，房企銷售額取決於潛在買家對後市的信心，目前內地民眾並非無錢，而是憂慮磚頭未能保值或增值，民眾定要見到打壓樓市的力度真正縮細，以至目前的限購措施全面撤銷才會入市。黃偉康同樣認為，民眾買樓與否取決於經濟前景與自身工作的穩定程度等，即內地所講的剛性需求。他認為，今趟內地樓市泡沫爆破之後，至少未來兩至三年都不會有人夠膽炒樓，以現時樓市處於冰點之際，由冷轉熱需時。
市場憧憬明年美國開始減息，理論上，人民銀行會有更大空間推行寬鬆政策。但黃偉康直言美國不減息，人行亦可以放水，今年以來就多次透過降準或定向減息等方式刺激經濟。他認為，人民幣升跌並非由息率主導，反而當外資相信中國經濟前景，人民幣就會有更大的升值潛力，相反，外資看淡中國經濟，人民幣就會出現較大的邊際壓力。他並不否認美國減息會有間接幫助，但當經濟前景被看淡，上述剛性需求便不會出現，減息只能起到心理刺激。
連敬涵亦認為，就算內地跟隨減息，都難以馬上刺激買樓意欲。他預期人行有機會跟隨美國減息，但幅度不會一致，有可能要等聯儲局減息一至兩次後，人行才會跟隨減息一次。以目前市場預期聯儲局最快於第二季開始減息，人行最快亦要在下半年才有機會減息。
碧桂園股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)
恒大債務或被逐步接手 清盤未必成真
背負2.4萬億人民幣債務的恒大(03333)，2022年被債權人提清盤呈請，但2023年12月初獲高等法院第六次批准押後聆訊，延至2024年1月29日。對於中央會否出手拯救苟延殘喘的恒大，黃偉康認為，當中仍有許多不確定性，救與不救並非以公司為主體，而是會接收其資產、債務等令其避免歸零，到時恒大就有可能逐步變成國有控股。故雖然早前高院警告不會再容許押後清盤聆訊，最終依然批准，料恒大清盤時間表有可能繼續延後，最少不會在明年首季出現，讓各方探討其他解決方案，例如由類似信達的公司去接管等。
黃偉康認為，現時不用對恒大情況過於悲觀，因為若恒大清盤成真，受損的不單是整個內房市場，對香港金融市場的傷害會更加巨大。他推算，當恒大美元債化為烏有，投行與其客戶損失慘重，將會令香港金融市場變得更加低迷，流動性進一步降低，同時將牽連到如碧桂園(02007)等房企，引發更巨大的內房危機。因此，他認為目前中央仍然傾向積極著力刺激樓市去解決樓房地產問題。
連敬涵同樣認為，當恒大面臨清盤之際，中央會傾向出手接管，同時即使頻臨清盤消息出現，對市場的影響性亦會較之前細，因為市場早有預期，最終亦未至於會牽連碧桂園跟隨被清盤，始終恒大情況不同，碧桂園至今未至於陷入清盤境況。
潤地股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)
萬科股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)
中海外股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)
內地樓市明年上半年偏淡 穩健民企內房宜多留意
由於預期人行下半年才有望減息，連敬涵維持看淡明年上半年內地樓市的表現，除非出現「口號式」措施以外的實質措施，否則樓市將延續今年頹勢。他並指出，早前市場追捧業務較佳、財務穩健的國企內房股，經歷早前「棄民企追國企」之後，國企內房股今年下半年都出現追跌走勢，諸如潤地(01109)、中海外(00688)、越地(00123)，甚或穩健民企龍湖(00960)和萬科(02202)都要捱沽，預期明年上半年整體銷售都難有好表現。
黃偉康則未至於如此悲觀，認為中央正積極出手，如以「內房三支箭」提高民企內房融資能力，釋出中央支持國企同時亦不會放棄民企的訊息，反映中央深明民企內房出事亦會損害金融體系。因此，他認為除了國企之外，不少民企其實亦值得留意。
他提到，當刺激樓市政策出台，北上廣深等一線城市的一、二手樓市成交都會增加，主力發展一線城市的房企亦更能受惠，套現解困的能力都會較高。他舉例如龍湖甚至雅居樂(03383)於難以套現的二、三線城市業務佔比較低，出現債務頻臨違約的消息亦會較少，反映公司財務狀況較為穩健，投資價值相對較高。
龍湖股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)
越地股價走勢。(經濟通HV2報價系統截圖)
明年下半年傾向樂觀 惟仍視乎外資對濟前景看法
因此，連敬涵預期明年上半年港股與目前情況相似，看好恒指16000繼續有支持，但只能低位上落，除非中央推出極具突破性的措施，恒指才有望上破18000。但他認為內地近乎無可能推出市場所預期的突破性措施，因為以目前情況而言，中央似乎對今年經濟表現尚算滿意，故他不認為明年上半年會有更大力度的刺激經濟措施出台。下半年憧憬美國減息，若人行開始跟隨減息，市場有望出現炒作2025年經濟改善的動力，屆時便有較大動力突破16000至18000區間，上試19000甚至20000大關。
至於黃偉康就提到，目前港股估值偏低確有利外資回流，但若外資只因估值低而非看好本港經濟前景而入市，港股難有堅實的上升基礎。他認為明年美國減息，將有利資金回流亞洲區市場，就算並非直接流入港股，但估值極低的港股總能受惠。外資是否回流則取決於兩大要素，一是外資在內房債上損失慘重，心理因素將窒礙入市意欲；二是外資憂慮未來難以適應本港法制的變動，影響投資意欲。
黃偉康強調，減息有利資金流，估值低有利技術性回升，但真正主宰港股長線走勢的是經濟前景預測，除非能改變外資看淡內地及本港經濟的看法，否則恒指明年升至20000甚至22000已是較樂觀的預測。
撰文: 經濟通通訊社市場組 戚朗軒
《經濟通通訊社》