23/01/2019 11:03

配股何必驚？碧桂園服務北水掃貨

　　「Yo配股啫，使乜驚呀？」，內地物管龍頭之一的碧桂園服務（06098），上周因公布配股消息而大插逾一成，惟此乃上市以來首次集資，兼有正當用途，北水更無懼消息迅速進場掃貨，不妨趁低吸納。

　　近期內地房地產市道轉差，不過隨著人行下調存款準備金率，以及中央「出少句聲」減少打壓樓市當幫忙，放鬆樓市調控措施也未必不可能，故內房前景未必太差。

背靠內地最大地產商

　　對物管股而言，雖然其經營環境與內房市道未必直接相關，但始終許多物管股都是依附地產商母企，若樓盤銷售貨如輪轉，照計物管的生意也會增加，因此內房市道好，總比市道不好為佳。

　　碧桂園服務秉承母企碧桂園（02007）貴為內地最大地產商的優勢（見表一），去年中以介紹分拆形式上市，一躍成為物管股的龍頭之一，截至去年上半年，管理面積達到3.86億平方米。

　　集團收入分3大部分，物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務，涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施等。當中以物業管理服務佔比近八成最多，後兩者則分佔8.5%及13.7%。

　　碧桂園服務上市半年多以來，動作不少，惟最新一宗則屬利淡居多。集團10日宣布，以先舊後新方式，向不少於六名投資者配售約1.69億股，佔擴大股本約6.32%（見表二）。每股配售價11.61元，較當日收市價折讓10%，估計所得款項淨額約19.4億元。

　　在目前波動的市況，向市場「伸手攞錢」的舉動自然不受歡迎，集團股價11日即跌12.6%，上周一（14日）進一步低見10.88元，失守配售價。

　　然而，配股對股價短期影響難免，但就不一定是遺害萬年的毒藥，主要視乎配股所得有否有利集團前景。碧桂園服務是次配股，主要希望擴大其股東基礎以及加強其財務狀況，所得19.4億元的70%，將用於併購以擴大其地域覆蓋及服務範圍，其餘資金則用作科技投入、城市服務及增值服務的開發。

行業分散整合空間廣闊

　　現時內地的物業管理行業，尚屬於高度分散的市場，最大的100間物業管理公司，加起來的市佔率亦僅得32%，反映未來整合空間廣闊。

　　碧桂園服務致力成為行業的整合者，去年11月宣布，以總代價約6.83 億元人民幣，收購5間從事物業管理業務的公司股權。當中除了北京盛世物業服務，是收購70%股權外，其餘包括成都佳祥物業管理、成都清華逸家物業管理、南昌市潔佳物業及上海睿靖實業均為100%的收購全部股權。

去年介紹上市並無集資

　　再者，集團去年是以介紹形式上市，股東每持有母企碧桂園8.7股，可獲派1股碧桂園服務股份，當中沒有集資行動，是次配股才是首度正式籌集資金。加上，不要忘記，其上市價其實只得10元，故縱使配股價11.61元較當日的收市價存在折讓10%，但仍較上市價高逾16%。

　　既然集團配股不算賤賣資產，所得資金又有正當用途，後市自然不用太悲觀。事實上，以目前內地資金偏緊張的環境，資產價格高極有限，龍頭企業獲得資金，正好是收購同業的良機。

北水持倉增逾1百分點

　　難怪配股消息公布後，碧桂園服務連日獲得北水的青睞，周五至上周二（15日），集團均登上港股通（滬）的活躍榜，且獲大比例的淨買入，3日累計淨買入逾2.7億元。（見表三）而北水持倉比例，亦由上周五的3.87%，大幅提高至上周三（16日）的4.96%。

　　回顧碧桂園服務的基本業務，由於其約有90%的管理面積源自母企鼎力相助（見圖一），既然對方近年的銷售面積急速提升，碧桂園服務的管理面積也能夠水漲船高（見圖二）。

　　收入增長方面不用擔心，其次要考慮的是毛利率。德銀指出，受惠自動化及經濟規模帶動，人力成本雖有所上升，但管理層仍預期今年整體毛利率可維持穩定，並有信心盈利增長將錄得超過40%。

　　總結上述因素，碧桂園服務股價因配股而下跌，實屬趁低吸納良機，不妨於現價11.54元買入，短線看去年12月浪頂13.68元，失守10元心理關止蝕。