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21/08/2012

樓市:今天美國,明天香港?

  • 曾廣標

    曾廣標

    曾廣標(Peter)為香港著名的國際問題專家和財經評論員,是跨媒體傳媒人,在電子傳媒、網上媒體、報章雜誌均擁有專欄。他從事新聞工作20多年,除任職本港傳媒之外,亦曾在德國新聞社任特派員。

    他曾撰寫多本有關投資和國際時局專著,包括《價值投資實戰》、《發掘超值股》、《香港股票投資指南》、《集郵投資手冊》及《第三次印支戰爭》等。

    Peter畢業於九龍華仁書院及浸會書院,並曾到各地遊學,近年跟隨商品大王羅傑斯學習價值投資法。2004年當選九龍華仁書院80周年80位最佳師生之一。

    國金與投資

    本欄每周四更新

 

   美歐股市近期續在高位整固,市場等待央行進一步「放水」,那邊箱,內地上證指數又下試2100點低位,資金仍在流出,港股受到兩方面影響,續在20000點大關爭持。

 

  香港經濟有下行的風險,物價升幅雖已放緩,但由於聯繫匯率的關係,仍處於負利率,此外,特區新政府對於壓抑樓價似是雷聲大雨點小,令到一些資金又再進入樓市,部分屋苑樓價再創新高。

 

  香港中產家庭的財富,最近20年很大程度與有沒有買樓存在著很大關係,若在上升階段入市,便是贏家,但若在資產泡沫爆破期間買入,則可能曾經變成負資產及甚至破產。04年「沙氏」結束後,若賣出樓房改為租住,又或者是一直沒有上車,則現時的手上儲蓄,若以平均樓宇呎價來計算,就已大幅縮水了。不過,若手上只有一層樓自住,雖然帳面身家上升,但也只是紙上富貴,若賣了套現,難保日後可否以較低價或現價買回來。事實上,兩年前「趁高價」賣樓者,現時大多後悔。然而,當樓市狂潮不斷升溫而政府比較有決心出招時,此時此刻超高價上車是否明智呢?

 

  樓價是否有泡沫主要視乎兩方面:第一,租金回報是否到了極偏低水平;第二,平均價樓是否與居民收入脫節。

 

  由於租金仍在上升,因此,投資樓宇的回報的淨收益率一般仍能達到三至四厘,相對於銀行存款以至買入風險低的優質債券,買樓收租的回報不算低。

 

一場又一場的賭博

 

  至於樓價與收入方面,現時的平均呎價已升至大約6000元,細單位也要300萬元,首次置業者頗難負擔。美國人的平均收入較港人為高,而美國樓價的中位數約合港幣150萬元,但在泡沫爆破之後卻一直無力反彈甚至是再度尋底,皆因早年沒能力置業者,因低首期或零首期而上車,自住者亦再按揭買多一兩層投資,金融海嘯後樓價急跌,失業高企斷供者陸續有來,令到樓市疲莫難興,而這也是聯儲局要維持超低利率的主因。

 

  若香港不改變聯繫匯率,當美國經濟堅實復甦利率向上調時,香港要跟隨加息,到時樓市泡沫定必爆破,但誰知美國超低利率會維持多久?伯南克說至少要持續至2014年底,因此,不能說香港樓價已到頂,現時叫人不買樓今後可能會被信者大罵!

 

  故此,醒目的評論員早就表示,若閣下可以應付得起供款,買樓自住合理。事實上,兩年前就算沒有能力供樓向父母借首期買樓的年青人,現時都變成「富翁」。聽朋友說一位世侄就是這樣子賺了一百萬元。我想,這與賭博相近,若他稍後忍不住入市買層較大的,則又是另一場賭博了。

 

  我在香港唯一的物業是按揭自住的,屬於數年前低價買入,最近我對從事物業代理的朋友說,若屋苑的樓價再升多一成,請替我放盤,寧願花數十萬先租住兩年。他說,萬一樓價不跌,至少先輸5、60萬元,不划算。我說,套現用來買一些至少有6至7厘回報的投資項目,就不會蝕底了吧?

 

  有這樣的投資項目嗎?我講了一個股號及介紹其優點,他跟買了一些,一個月後宣布盈利大增及派高息,股價升了兩成,他送了一些靚茶葉給我。

 

  我的樓還沒有「到價」,若閣下有一筆錢在手但無意買樓,宜怎樣投資呢? 下期續談。

 

 

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  • 樓市分析員發表於 2012-8-29 12:03 AM
  • #7
  • That would be great if you read my articles about the current hk property. They enable you to know more what is happening in hk property market.

    樓市分析 1 - 香港樓市究竟有沒有泡沫??
    http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/693693/index

    樓市分析 2 - 中、短期內香港利率有否大幅向上調整的可能?
    http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/694914/index
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  • andylau28發表於 2012-8-23 10:11 PM
  • #6
  • 樓市、股市有升有跌才有得玩下去,永遠向上升,那裏有更多更多的金錢繼續下去呢?
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  • ks388發表於 2012-8-22 12:56 PM
  • #5
  • 香港人一次再一次地以炒樓取利,也同樣會一次再一次地經歷樓價大跌之苦果!
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  • 曾廣標(作者)發表於 2012-8-22 11:35 AM
  • #4
  • 讀友們, 股票操盤的實戰, 可參考我每天在hket.com發表的專欄.
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  • Who_am_I發表於 2012-8-21 11:03 PM
  • #3
  • 現在買樓買股票如同賭博, 因很多人都以短炒為主, 真不知怎樣作長線投資, 真要請教筆者了!
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  • Tim218發表於 2012-8-21 12:05 PM
  • #2
  • 依家樓價依然高企,又沒有特定下跌蹟象,股票近期又不穩,作為投資者真的很難去作決定.
    無話投資有錢賺,只要不虧本就好了
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