總理李克強周三(18日)「新舉措5月能出盡出」的話音剛落，連續三個月按兵不動的LPR(貸款市場報價利率)，周五(20日)終現5年期超預期下調15基點至4.45%；計入最多20基點的下浮，意味房貸利率可低至4.25%，相當於較花旗國最新的5.25%平了整整一個百分點，可是然後呢？

房貸利率仍超08年，後續或再下調

　　全美30年期抵押貸款利率徘徊5.25%的十年高位之際，對中國的首置一族而言，貸款利率短短一周卻連迎兩大利好－－央媽繼上周日(15日)宣布將房貸利率下限擴至相應LPR減20基點；今早再揭盅非對稱降息，下調5年期LPR利率至4.45%。換言之，20年期房貸利率理論上可低至4.25%。

　　今次降息15基點可謂超出市場預期，何解？看看剛剛過去的4月，全國商品房銷售額按年急劇縮水逾46%至僅8千億元出頭，以及居民房貸按年減少逾4千億元，顯而易見，「祭大招」刺激樓市需求已刻不容緩。

　　4.25%是甚麼概念？相比2017年底全國平均房貸利率高企5.7%以上，個別城市甚至高逾6.2%，可謂相當吸引。不過，回顧2008年10月人行擴大房貸利率下限至基準利率7折，房貸利率低見4.15%左右，以及2016年時外資行以8.2折搶客，利率逼近4%，意味LPR後續或仍有下行空間。

市場缺需求，裁員消息考驗現金流

　　貨幣政策釋放強烈救市意味之際，地產股早市卻現反高潮。深市地產指數半日跌近2%，滬市場地產指數亦跌逾0.4%，港股市場的龍頭開發商萬科(02202)、金茂(00817)、綠城(03900)分別跌2.7%、1.3%、3.5%，一度拉升逾5.6%的碧桂園(02007)漲幅收窄至0.6%。

　　何解？簡而言之，市場缺的並非資金，此從最新7天回購利率(R007)報1.65%，低過央媽放水的7天期逆回購2.1%利率即可見一斑；市場缺的是需求，再講深一層是信心。暫且不論購房者的普遍心理是「寧買當頭起，莫買當頭跌」(國統局昨日發布4月70個大中城市新建商品住宅均價，按年漲幅錄6年半來最低，且環比再次轉跌)，更重要的是，跟每月少付百幾元利息相比，更值慎重考慮的是未來二三十年個人的穩定還款現金流。

　　就在近日，騰訊、阿里、字節跳動等互聯網大廠紛紛傳出裁員消息，「公務員降薪」同成熱門話題。此外，財政部公布4月國內增值稅收入罕見跌入負值，扣除留抵退稅因素增速僅2.5%，同反映疫情衝擊。

　　LPR超預期下調，料能一定程度降低實體經濟成本(野村測算20基點將減少銀行盈利778億元)，但能否在未來數月刺激房地產銷售？拭目以待。