30/03/2017
全面封殺炒樓?
早前,中環金融界有傳聞,周五香港將宣布及實施全新一輪房地産調控措施,據稱力度之猛前所未見。不過,由於這只是謠言傳聞,是否真的落實,明天才能揭曉。能否杜絕所有炒房活動,言之尚早,無可否認,過分的炒樓活動對政府的民生政策存在極大的負面影響!
與此同時,內地地方政府看似懷著同樣的目標,爲了杜絕房地産市場的炒作,再次進行全面調控,以密集式的行政措施作爲主導,全面收緊房地産市場。
內地不同地區正因應房地産市場形勢變化,逐步升級調控措施,務求建立和實施一套有效的冒頭就打的政策。在芸芸城市中,北京的調控甚爲耀眼,在當地實施的一系列調控政策中,無論是對二套房貸的界定,首付的成數,對假離婚的嚴控,對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓,政策嚴厲之程度都全國罕見,堪稱史上最嚴,北京的調控政策密度及力度都超出預期,在史上最嚴的限購限貸之下,筆者估計北京房地産市場的購房需求將被壓低。
在3月17日,北京發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求,成爲最嚴的限購政策,這已是北京在短短十日內連續出台的第九項樓市調控措施,一系列措施涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分等等,再緊接著配以極爲嚴格的突擊檢查,誓要杜絕所有炒房的活動。
在3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步加强商業、辦公類項目管理的公告》明確,在建在售商辦(商業和辦公)項目不得賣予個人,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款,並對商辦項目的規劃和商住項目再次銷售等作出嚴格界定。此外,如開發企業將新開工的商辦類項目違規改爲居住用途,一經查實,規劃國土部門依法收回土地,商業銀行對該企業在當地的所有項目暫停授信。
縱觀形勢,北京這一輪組合拳式的調控政策是自2010年7月以來,第三次重錘出擊。參考以往的歷史數據,短期內對房價殺傷力明顯,但當政策放鬆後,房價很快就大幅反彈。參考內地報告,在北京實施這輪調控後,若房價在3個月內依然單邊上升,更爲嚴苛的調控政策極有可能持續出臺,當中將包括持續提高首付比例、全面取消房貸優惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構等,全面抑制樓市非理性上漲,至少在牌面上,嘗試杜絕所有內地炒房的活動。
目前,市場已經進入第一季度的尾聲,業績及年報效應將逐步消散,在進行第二季度的部署時,房地産市場的變數絕對需要考慮。
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