領展股價跌破今年2月提出的供股價$44.2，由宣布供股前超過$60跌至$42。這股票由2005年尾以$10.3上市，一直升至2019年高峰近$100，這支10倍股曾令不少人身家暴漲，如今前景如何呢？

　　一般房託多由地產企業把物業資產打包上市，一來可以透過上市過程套現，二來可創造一支現金流穩定的股票定期派息給母公司，三來可把這些重資產低增長的部分拉離母公司。房託一般股息回報率都頗高，有時派10厘也不足為奇。但領展長期只有3厘多，亦沒有一般房託的背景，更一直有著盈利長期增長的能力，是非一般房託。

　　領展由政府房屋署放出來上市，上市前的租值並未有完全釋放，上市後逐步加租，盈利增長不斷。到2009年王國龍上任CEO後，再積極搞商場翻新，不少商場由殘場裝修變成新場，加上換入一批連鎖大品牌租客，租金繼續提升。過去的強勁增長，正是由一堆屋村商場資產變成接近大地產商旗下商場資產的結果。

　　早於2019年，小弟曾寫過一篇文章《領展有機會「思」變？》(見連結)，當時正值領展股價創新高之時，全城期待它將要變成「紅底股」(即股價超過$100)，但我卻表示隱憂，因為過去領展CEO提到過去增長模式已差不多完結，未來增長動力將會改變，希望可以透過投標收購擴展到其他地方，但這模式實在不容易。

　　我們可以分析一下領展改變新方向的困難，首先，過去成功模式來自原有資產的租值提升，資產由管理不善的政府房署手中取回來，再進行價值創造。如今要由一個不斷增值的「收租佬」，變成近似地產發展商的模式，還要到海外進行收購。這個新模式與過去的成功模式並不相似，成功與否未受驗證。

　　團隊亦是一大問題，領展過去成功模式幹得不錯，公司內整個團隊都是該模式的專業，專長翻新、統一管理、提升租值等。如今轉變新方向，所需求的專才與過去並不相同，貿然出外投標擴展，隨時貴買吃虧。

　　還有，房託本身按條例有不少局限，例如所得盈利最少九成作為股息分發給投資者，即派息率需要高於90%，因而保留現金作投資收購之用非常有限。而房託的借貸比率亦需佔整資產總值的45%以下，亦限制了舉債融資。本來這些規條令房託更穩當，更能保護投資者，但領展採用擴張發展模式的話，它們則成為一些不利因素。

　　2022年尾，領展宣布以差不多125億港元購入新加坡兩個零售物業。香港經濟處於低迷時期，新加坡卻旺到不得了。新加坡政府今年4月更對樓市加辣，大幅提升外國人買樓的印花稅至60%。同時，這一年美國大幅加息5厘，增加借貸成本。此時此刻，香港企業走出去收購新加坡資產，時機未必合理。落得供股的下場，亦有跡可尋。

　　篇幅所限，大家想聽到更多相關討論，不妨到小弟Patreon重溫影片。

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