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21/08/2024

政府應管制商廈實用面積比率

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  • 湯文亮

    湯文亮

    在澳門出生、長大的湯文亮,1969年中學畢業後來港入讀浸會書院,一年後遠赴加拿大求學,1976年回港,與胞姊廖湯慧靄女士及胞弟湯子亮先生合組公司,後來演變成「紀惠集團」,2018年初更上了福布斯榜(香港區),排行第25。湯博士經常在網上及報章發表文章,網上點擊率超過20億人次,湯博士已經寫了九本著作,包括紅極一時「細價樓爆煲論」。2016年,香港浸會大學頒發了「榮譽大學院士」給湯博士,以彰顯其傑出的企業家精神及領袖才能。

    樓市亮話

    本欄每周三更新

  上星期有一單甲級寫字樓成交,中環中心一個單位以呎價1.3萬元出售,令市場非常擔心,連中環中心這樣的一級甲廈亦只值這個價錢,其他商廈可想而知。但傳媒沒有將真相報道,地產界亦沒有作出澄清。其實,今次中環中心的出售單位,實用率只有60%,如果按照中環中心85%實用率,呎價大約1.86萬元,雖然都不是好價錢,但考慮到這個單位是銀主盤,業主是被迫出售,價錢低於市價亦可以理解。

 

  我認為政府應該趁這個機會管制商廈實用面積比率,因為有不少炒家在拆售的時候,面積發水發得好緊要。今次中環中心的單位,雖然代理的資料顯示實用率是60%,其實都唔知有無,買家買入時以為買得好抵,其實,買了一個發水單位,如果轉換真正的實用率,其實好貴。

 

不少炒家在拆售商廈時,面積發水嚴重。(Shutterstock)

 

  今次賣出中環中心單位的業主,當日是以3.58萬元呎價60%實用率買入,如果用85%實用率,呎價是5萬元。當日中環中心出售的面積是122萬呎,總值應該是610億元,而當日是以402億元出售,仲送450個車位,所以我曾經講中環中心業主有多少後悔,現在當然證明我是錯的。

 

  以前買住宅新樓亦出現同樣情況,不少舊樓換新樓的業主在收樓時,發覺面積與他們想象中不同,雖然新樓呎數比舊樓大,但實用面積比舊樓細,經過一輪投訴、一番操作之後,政府終於將住宅樓面積規範化,規範的利器是地積比率,每一個地盤,無論住宅、商廈,甚至工廈,都有一個地積比率,出售面積可能比地積比率面積大些少,但不會太離譜。既然住宅可以規範,政府亦應該管制商廈的實用面積比率,無謂引起不必要爭拗。

 

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