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23/11/2012

為居屋業主討回公道

  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  當政府宣佈將讓白表人士進入免補地價的居屋第二市場後,市場便出現「燈塔效應」,因為群眾體會到新的需求會加入市場的關係,樓價便即時出現上揚!根據祥益地產的『屯門居屋自由市場呎價領先指數』的資料庫數據,在政府7月宣佈讓5000個白表人士可免補地價進入居屋第二市場,當時屯門區居屋的平均呎價是$3438,到了10月26日(即政府宣佈雙辣招當日)平均呎價是$3979,上升了16%,但我們看回屯門的私人樓,同期的呎價是由$4230升至$4752,總共上升了12%,而全港的私人樓的平均呎價,同期大約由$6372升至$6667,上升只5%左右,這也可以看到事實,象徵上車購買力的屯門區包括有關居屋市場在這段時間樓價升幅是跑贏了大市!

 

  以上訊息令人錯覺誤會居屋價格被炒起!卻其實居屋是因為政府荒廢了多年置業資助的關係,價格普遍跑輸大市,業主賣了樓根本就不足以換樓,被困在社會的中下游,因而分享社會的利益相對也少,如果今次細單位的樓價上升是由用家帶動的話,這反而是一件好事,因為細單位樓價升幅比較多,反而令到有關業主日益有能力換樓,香港原本斷裂的置業階梯便可以收復,社會便不會進一步走向貧富懸殊了!

 

  為了引證我以上的看法,我列舉一些數據給大家分享,如下:

 

  我曾於2011年於全港18區各選18個居屋和私人屋苑作統計,居屋的轉流率平均是3%,私人樓轉流率是平均7%,這和09年初我為香港地產代理業界聯席會議撰寫給房屋局的意見書的統計結果(3%與9%)相若,都是足以顯示居屋在轉流率低的情形之下,居屋業主賣樓所得是會比例上跑輸大市的,08年9月金融海嘯出現,當時我正就任香港專業地產顧問商會會長,亦是聯席會議的輪任召集人,面對當時銀行幾乎完全收緊按揭,於是我牽頭連同業各商會向金管局及房屋局反映,而在立法會議員的配合下,當局亦很快作出回應及關注下,銀行很快便回復正常的借貸,而活化居屋亦是這個年頭開始建議給房屋局的,當時我們提倡是應該趁市道差,重新啟動置業資助政策,第一可以救市,第二亦可以趁樓價下跌幫草根上車,為社會產生良性的財富轉移,當時列舉私人樓和居屋的轉流率比較,其實我只是想拋磚引玉,希望資源豐富的房屋局在這方面作出詳細的研究,後來的回應似乎是石沉大海,但我一直也認為荒廢置業資助貸款,造成上車市場跑輸大市甚至萎縮,因而削減了細單位業主的換樓能力,這不公的情況其實應該要糾正的。

 

  以上報告說明,居屋轉流率長期只在3%,但如果我們看看屯門的悅湖山莊成交記錄,我們會體會多一點,1998年11月至1999年8月,當時該屋苑平均每月成交22宗(全部為綠表的免補地價轉讓),轉流率達到5.6%。到了2002年11月後,當時政府宣佈退出市場,取消了大部分的置業資助,於是成交量日少,到了2002年的3月後,我們再見不到有10宗以上的居二成交,後來全港成交量在沙士之後逐漸回復,到了07年之後更大地回春,但是我們看到居屋卻進一步萎縮。悅湖山莊07年4月後每月未錄得超過5宗的免補地價成交,可見居屋的業主享受不到樓市轉旺帶給他們的成果,因為在置業資助減少下有關市場逆方向萎縮,2007年後更困難的局面出現,連綠表的買家的購買力亦在政府荒廢下進一步萎縮,因為居屋第二市場的按揭年期原本上限是20年減去樓齡,07後的居屋第二市場,大部分的居屋已經是十多年或以上了,有關綠表客想買居屋第二市場只能借得幾年,主要是住在公屋的綠表人士買樓只按揭幾年是否不設實際?

 

  因此,那個階段價格更加落後大市,07年悅湖山莊轉流率只在2.88%!筆者在09年提出的活化居屋建議,除了讓白表人士進入居屋第二市場外,也要求將有關按揭年期延長,莫再讓有關市場萎縮,到2010年政府才肯將有關年期推長的時候已經為時已晚,有關市場已經是過度萎縮,到本年7月,天水圍仍然有千多元一呎的單位出售,試問業主又如何換樓呢?

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-11-28 06:48 PM
  • #14
  • 回覆 #6 wongminn


    多謝你的留言!

    你所說的是十分有道理的,但是按揭和借貸需要探討是其鬆緊程度,太鬆便會風險過多,太緊便會令到與市場不能接位,因而會令一些居屋業主失去了上游的能力!我認為應有合適的尺寸及中庸之道,無論鬆緊也小心過猶不及。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-11-28 06:01 PM
  • #13
  • 回覆 #5 ET


    多謝你的支持,我同意現在買樓是風險高的,但是買樓有風險,不買樓又何嘗不是一樣有風險?問題是如何處理風險。

    何謂高位?恐怕是事後才知。

    錢放在銀行很可能是必蝕,必蝕的處理財富方式,是否風險更高?
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-11-28 06:00 PM
  • #12
  • 回覆 #4 跳跳隊


    多謝你的支持!

    作為以公帑興建的居屋,是應該避免成為炒賣的對象的,但應該亦是一個由用家為主的正常市場!

    這才是一個正確的理念,如果覺得居屋是不正常地難轉售是正確的話,那買居屋的人不是等於從此失去了上游的空間?這是不必要的限制,亦好心做壞事,實質傷害了居屋小業主的市場利益。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-11-28 05:59 PM
  • #11
  • 回覆 #3 Sandyman


    多謝你的支持!

    所以筆者便撰本文,希望拋磚引玉,公眾及政府都可以留意,居屋落後大市的原因。
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-11-28 05:59 PM
  • #10
  • 回覆 #2 scl


    多謝你的持續支持!

    期望新一任政府可以更實事求事,徹底面對問題。
  • 回覆 | 引用 | 舉報
  • kumkum發表於 2012-11-26 04:09 PM
  • #9
  • 回覆 #3 Sandyman


    因為居屋業主即使賣了樓也未必能付3成首期(尤其是現在的樓價) - 本身居屋平,而且很多人住開居屋,到老了,還有能力賣了樓再供另一層嗎?當然,我亦見過不少住居屋但有私人物業收租的業主,這些人跟本不會搬離居屋,當然會令居屋的成交少;居屋對很多人來說是住,不是炒的!
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  • Karl172發表於 2012-11-26 10:36 AM
  • #7
  • 回覆 #3 Sandyman


    但居屋的原意是提供住宿, 不是著眼放投資, 因此價格也平了一大截, 但現在連賣公屋也有人賺大錢, 可見房屋市場已經很奇怪,
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  • wongminn發表於 2012-11-25 10:56 PM
  • #6
  • Maybe the government doesn't want Home ownership scheme flat finally turns out to be an investment asset or commodities. The government wants to retain the subsidy nature of the Home ownership scheme flats. If the government released the restriction limit on the mortgage scheme, this would imply the small families can use higher leverage to buy the home ownership scheme flats. This would be harmful to the fundamentals of the economy when the property market goes into recession for the high leverage buying.

  • 引用 #2 scl 發表於 2012-11-24 07:48 AM

    居屋按揭年期真是一直令升幅不及私樓,所以當居屋也大升時,一定是太瘋狂之時。按揭年期明顯令流轉慢,買家 ...
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  • ET發表於 2012-11-25 12:24 AM
  • #5
  • 在這樓價高企時刻,應該是有實際需要(例如人口增加)才換樓而非為賺錢急急換樓,高位入市買樓風險高,並非必賺的啊。
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  • 跳跳隊發表於 2012-11-25 12:08 AM
  • #4
  • 為的是保障私樓之地產商,有錢買樓的人可以看見自己的樓房日日升,無甚錢的人只可以有個安樂窩,想炒樓房絕對沒有可能的;這樣才可以分清楚私樓與公營樓房的分別嗎!
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  • Sandyman發表於 2012-11-24 11:23 PM
  • #3
  • 不明何以居屋業主就永遠不能跟隨大市去换樓,買私樓就可以獨享樓價的升值,也不用繳税。簡直係畸視。
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  • scl發表於 2012-11-24 07:48 AM
  • #2
  • 居屋按揭年期真是一直令升幅不及私樓,所以當居屋也大升時,一定是太瘋狂之時。按揭年期明顯令流轉慢,買家會考慮日後轉售時,如下一買家做不到長年期按揭,便因此卻步....此問題一直是政府造成,一邊說居屋流轉慢,一邊卻仍限制居屋按揭年期,自相矛盾,知核心問題不處理,就是政府管理不善之一例!
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