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30/11/2012

中小行應自求我道

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  政府出了雙辣招後成交量大跌不起,日前有大型物業代理行終於宣佈裁員,顯然地產代理成了調控樓市的犧牲品,3萬5從業員及其家庭因而面對生計的威脅。

 

  事實上,兩年前,在額外印花稅第一次推出時,筆者已斷言有關政策並非針對炒家,香港真正要面對的是美國牽頭之環球量化貨幣潮。因香港要穩定貨幣匯率,進而令到人民幣更穩定及處於主動地位的關係,港元與美元掛勾的聯系匯率在短期內便絕不能變。於是香港人要為此作出犧牲,而炒家是第一次SSD的犧牲品。

 

  在懲罰性額外印花稅推出後兩年,人們竟仍認為住宅市場存在炒賣活動,可見概念的偏差多麼嚴重。如此,連長線投資者也變成「黑五類」,其實他們也是犧牲者。我認為:「美國才是真兇,聯系匯率才是真相!」,我會支持政府的決定,但有必要將事情說清楚,道理也說清楚,這樣市民才可針對問題的核心團結一起作戰,也對作出犧牲的人給予合理的尊重。

 

  至於地產代理市場方面,其實行內出現不正常的情況已多時,本港地產每月成交往往只得幾千宗,以執業人士估計三萬多人去分享,很易想像到超過三份二是「食白果」的,一些代理集團在港的人數比全港成交宗數還要多,即使香港政府沒有推出雙辣招,如此人海戰術也不可能長期維持!

 

  一些同業近年推崇人海舖海戰術,認為市場會如過去數十年一樣,平靜一段時間後便會再出現暢旺,個別公司更深信可以用銷售一手樓的收入去補貼二手市場的虧損,也認為內地購買力將會無窮無盡注入本港市場。事實上,一手樓花的佣金豐厚,就算大部分員工沒有成交,其老闆也可有盈利,於是,便全力去增兵搶人,但愈增兵搶人也愈多人食白果,行業僧多粥少局面日趨嚴重,也令市場扭曲發展。

 

  人才招聘回來卻要參加一個「多人失望少部分人得益」的淘汰賽,這正常嗎?不講求前線收入的企業模式可長久嗎?偏偏近年樓市進入新常態,不單止出現價升量跌局面,而且香港亦走向宏觀調控,政府在市場極端下自然會出手干預,這些觀點在本專欄已提到多次。

 

  過去兩年的人海舖海戰術令業界水平良莠不齊,搶人其實往往連該員工所知的樓盤也搶了去,這本是犯法行為,卻在業內日益猖獗大行其道,但是本來團隊力量是需要時間去培養及建立才可以有競爭力的,但是搶人搶舖往往因為摧殘了對手的陣腳及團隊,因而得到勝利,這個勝利不代表競爭力加強,卻造成「搶人就是無敵」的錯覺,這個惡性遊戲猶如吸毒不能自拔,因為挖角一停,之前做的優勢便很快會消失。

 

  祥益近年亦曾被同業借樓花新盤推出之勢,以人海舖海圍攻,以挖角甚至個別同業以偷盤狙擊!我多次想求助於廉署、警方及地監局,不過風中勁草,我們以「多舖少人」策略去應戰,即是增強分行網絡,駐守每間分行的同事只安排2-5個人,這樣可以確保同事有足夠的收入去安心打拼。

 

  我深信保住同事收入等同保住祥益江山,結果這役之後,我們每月出糧超過10萬的同事增加超過3倍,而跑數超過20萬的同事亦超過1.3倍,本文只是想說明,同業不需要追隨大型地產代理之路,應該為自己度身訂造一套策略才決定進退!

 

  任何市場本應是自己會新陳代謝的,新生命其實是來源於競爭者之間的差異化,但地產代理行業卻因小型代理行長期以大行模式和思維邏輯為藍本,往往是圍繞大行模式的標準並在其夾縫中生存,令行業競爭其實是長期單一化,行內革新力量低迷,模式不可新陳代謝,大型代理才會更穩坐寶座了。

 

  健康的市場是百花齊放的,不同的經營風格產生不同的產品讓消費者選擇,市場才會向前行。

 

  大行旺市急攻之際,小公司不應追隨,應保留實力,團結好員工,等待市場平靜時主動出擊,享受更好的招聘人力及選擇分行機會,這樣對公司的長遠成本也必更健康水平。

 

  同樣以上我的做法也未必合適其他公司,中小行應該自求我道啊!

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-12-22 01:11 PM
  • #5
  • 回覆 #3 scl


    多謝你的持續支持!

    對!我認為是在地產代理行業來說,是繼98年之後另一場災劫!
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  • 汪敦敬(作者)發表於 2012-12-22 01:10 PM
  • #4
  • 回覆 #2 wongminn


    多謝你的持續支持!

    你說得對!任何政策都是買時間(Buy Time),但基本上這些都是「果」,量化貨幣才是「因」!

    多謝你關心和同情地產代理的處境!
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  • scl發表於 2012-12-3 12:30 PM
  • #3
  • 看來是另一次歷史重現,上一次是九八年吧!早前才聽一金舖店員指有同事轉去了做地產經紀,看來是明燈一位,在錯之時機去轉行了.
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  • wongminn發表於 2012-11-30 05:17 PM
  • #2
  • We all know that SSD cannot solve the problems of high property price. However, the govenment need time to prepare more new buildings. So it is necessary to use SSD to delay the rising trend of the property market. In this case, the smaller scale agency would sacrifice for the measures. It is arguable that whether Hong Kong government should do some remedy to the victims as the government actually influence the market.
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