08/04/2016
待樓價底位 買物業作財務自由工具
「方Sir,現時買不買樓好?」同事問。
近月,新樓和有政府資助的煥然壹居也門堪羅雀,二手樓也接連錄得劈價20%成交,社會開始有聲音,尤其是地產發展商和代理行業,紛紛要求政府撤銷辣招。究竟樓市是否跌夠了?現在是否入市時機?
多年來,不少同事都問過我,即使今天也有。
好或不好,答案很直接,絕不轉彎抹角,十分有把握,時機均不錯。但自己卻從來沒有想過以買樓收租作為退休保障、達致財務自由的工具。
曾買賣過一些香港的物業,以自住為主,多是樓換樓,偶作投資,試過出租,成績不及投資股票好。
既然對樓市的走勢掌握不俗,為何投資不以物業為主呢?
或許是當年錯誤理解《富爸爸‧窮爸爸》了。
《富爸爸‧窮爸爸》作者羅伯特‧清崎能夠達致財務自由,主要是靠物業投資,美國政府為幫助低下階層,會在土地買賣時加入一些條款,規定建成物業後有一定比例的單位,要以比市價低的租金租給低下階層,其中政府會提供一些補貼,故地價較低。
清崎起步時正是利用此機會,以較低成本發展小型物業,而又因為這些租客有政府補貼,故出租率甚高,收租準,雖然回報較低,卻十分穩陣。
炒賣一間物業,賺的是差價,然後看如何把賺回來的錢作下一步投資。許多人賺了錢便口沒遮攔,以為自己是樓神。卻不明白在牛市時,絕大部分物業的價格都是向上,不斷尋頂。
當時認為清崎的方式在香港很難做得到,一般人開始時只可以買一個單位(自己住的一個除外),放租,以租金供樓,繼續儲錢買第二個物業。如果正好是牛市,便可以「一拆二、二拆四」,又或者將第一個物業加按套現買第二個物業,如此類推。
曾想過以此作投資工具,在廣州、溫哥華和香港也試過買樓收租。廣州和溫哥華物業的租金收入足夠供樓,但溫哥華Apartment的管理費和稅金十分昂貴,而廣州物業的平均質素不太好。
我買物業的標準看似簡單,卻又十分複雜,先要自己覺得好,可以自住,才考慮投資;於是不合眼緣的,便宜也沒用;況且我不想炒賣樓宇,是自己的道德界限。
在香港把單位租出去,回報較低,2-3%,租客又麻煩,亦試過遇上租霸,再加上香港沒有像外國般有租後物業服務,租客有問題,即使壞了一個燈泡,也要自己操勞,十分麻煩。
我跟自己說,物業投資不是我杯茶;現時除了自住的物業外,只在倫敦有一層收租物業。或許正是我錯過了以物業投資作為財務自由的機會。
但最近聽了財叔,一個散戶物業投資者的演講,對他在40歲時已靠買樓收租達致財務自由,十分佩服,而他積極求變不服輸的態度更十分深刻,令人佩服。
1991年,他買第一層樓,居屋,樓價40萬,做90%按揭,月供3,791元,利息3,600元,即是說每月只還本金191元,一年只還2,300元左右,正如他所說:「俾人(銀行)賺晒利息。」
他說當時自己不懂計數,只是怕老來要瞓街,於是當朋友買車追女仔時,他23歲便買樓。當年打工仔的入息中位數是5,170元,他供完樓,交埋管理費、雜費已所剩無幾,「日日食公仔麵,個個話我傻仔。」
「當時覺得自己啱的。」97前樓價一直升,但到了97,30歲的他手持兩個物業,一夜之間變成負資產,而朋友則在低位買樓,「我辛苦多年,原來和他(朋友)一齊起步。」
看似令人氣餒,但他沒有自怨自艾,很快沙士到來,08年金融海嘯,他找到機會買「好嘢、平嘢、靚嘢」。
「跌市時才是好機會,才可以令你買到靚嘢,買到啲有價值嘅嘢。」相反升市時,一樓低層對住垃圾房也賣到好價,「那時要快點賣,難得有人幫你接貨。」
目前是跌市,但盤源少、機會少,情況並不符合一個樓價大低位的形態。
同事問我是否入市,樓價仍高。看金管局上周發表的半年報告:「儘管近期樓價有所下跌,置業負擔能力仍然偏緊。第4季的樓價與收入比率為15.7。」15.7代表買樓人士平均要15.7年才供得完按揭,跟同事說未到時候,不要聽那些地產界人士的說法,他們有潛在的利益,要明白供樓是你。(下期續)
本文為個人觀點,並非投資建議或勸誘。
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