17/06/2016
發展商賺到盡 120%按揭拖埋父母落水!
「如果自住,便不怕買樓。」當那些地產大亨被問到樓價高應否入市時,這句話是他們的標準答案。
吊詭的是,當樓價向下,究竟應不應該買樓時,他們仍是這一句:「如果自住,便不怕買樓。」
這是甚麼話?
他們賣樓,樓市升跌也要賣,所以怎會不唱好樓市,問題是在高位買了貨,一旦樓市下挫,打工仔心理上有排捱,若遇上加息和失業,更怕成為負資產。
那些地產大亨最愛說的是現時地價平均呎價要4,000元,建築成本4-5,000元,未計利潤,每平方呎的成本起碼要10,000元,所以樓價是不會低於12,000元。
好!和他們計計數。
那些龍頭大地產商,坐擁幾千萬平方呎土地儲備,絕大部分是農地來的。以元朗Yoho 為例,土地是以前的蔬菜統營地和附近農地,30年前開始收回來的,呎價成本可能低至一百幾十元以下,有些甚至幾元。我們姑且以100元一呎計,現在上面蓋了十幾座40多層高的大廈,每呎平均賣10,000元,每一呎地上變相有40呎住宅(在同一呎地面上起40層高,每層一呎計),100元地價成本加4,000元,建築成本×40(層高),加補地價成本約1,200元×40(層高),合共208,100元,卻可賣40(層高)×10,000(平均呎價),合共400,000元,每平方公呎利潤是191,900元。
這條數可能不十分準確,但已採用發展商口中的建築成本來算,我想證明的是樓價根本不是像他們那樣計算的。
大部分發展商都「發水」,停車場、露台、公用地方等,有報道曾指最離譜的是「發水」50-60%,即是明明批准起100萬呎,實際有很多公用地方如會所、停車場等是「發」出來的,變成160萬呎;現時政府出聲,一般發水25-30%,表示地價成本和補地價成本又打了折扣。
另一條數叫建築成本。翻查政府文件,興建公屋每平方呎的成本是1,200元,居屋是1,700元,試問發展商怎計算她的建築成本,真的要4,500元?
這些地產大亨是賣樓的,為何銀行已經提供按揭服務,他們又開財務公司做埋二按?就是在銀行風險以上,吸引那些沒能力買樓的人上車。
1997年金融風暴後,發展商不也是說麵粉價(地價加建築價)不可能貴過麵包價(落成後單位賣出價)。試問發展商4,000-5,000元一呎建築成本是怎樣計出來的?你在元朗起一呎私樓,價錢比對面馬路的居屋多一倍價錢,以500呎來計,建築成本比居屋多百多萬,那些材料是甚麼貨色,值那麼多錢?
看看他們每年賺幾百億,哪裏來的?明買明賣,貨真價實,我服;但你不要胡吹亂說,只求暴利。
近日有發展商賣樓,首創120%按揭,說吸換樓客。發展商可提供購買物業樓價的120%貸款,當中95%用作支付新購物業貸款,另外25%則作償還舊樓貸款,貸款期3年,首年只需供息,息率為P減2.85厘(P為5厘),最奇怪的是,其後可申請最長25年延續貸款,息率提高至P減1厘。
先不說利息貴一環,既然吸換樓客,為何額外的25%可延長至25年還?而且申請此貸款毋須入息證明,只需提供部分財務紀錄。這個樓盤有提供1房單位,試問有哪些人換樓會換1房?
說到底,這是一條絕世好蹺。
現時樓價仍貴,此樓盤呎價介乎9,290至1.13萬,1房單位折實432萬入場。即使呎價已貼近市價,仍遠超上車人士的負擔能力。年輕人上車,許多要靠父母代付首期,才可一圓業主夢。
120%按揭的精髓,是給有舊樓物業的父母套25%的現金,同時給子女買入可做95%按揭的單位,又不用入息審查。
自己的舊樓又套了25%現金,首年只需還息,十分吸引。25%既可在三年後償還,又若子女結婚,可以用作花費,即使自己要揹起自己舊物業25%的按揭,亦不算太大負擔,令退了休或接近退休的父母,也不會感到壓力,又能幫到子女上車,真是一箭多雕。
為何發展商會提供這樣豐厚的借貸?去年不做?前年不做?
以前唔憂賣,而家怕賣唔出囉。有人肯簽名,就做了業主。發展商提供按揭,願意承擔風險,證明他不看好樓市,厲害的是拖埋退了休或接近退休的父母落水,兩層樓,不怕你不還錢!
誰說麵包價不可平過麵粉價?
120%按揭,是減價前最後一步。
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