樓市復甦不同步，提振商廈助觸底

　　差估署公布7月樓價指數，連升4個月，反映住宅樓價觸底，但商廈市道卻仍處寒冬，樓價和租金續尋底。住宅和商廈樓市復甦不同步，當局應檢視政策工具箱，有何措施可提振商廈需求，並對未來規劃再作評估，以穩定樓市。

 

　　7月私人住宅售價指數報287.9點，按月微升0.42%，連升4個月，累計升幅1.05%，令今年首7個月樓價跌幅收窄至0.45%。樓價連升4個月，因6至7月期間，熱錢湧入香港，令銀行同業拆息持續下跌，供樓負擔減輕，刺激買家入市。

 

租金回報可觀，樓價見底回穩

 

　　樓價回暖另一原因是有租金上升支持。差估署數字顯示，7月租金指數升勢持續，報196.3點，按月再升0.56%，連升8個月，累升約2.3%，是近6年來新高。租金明顯跑贏同期樓價升幅，反映租務市場剛需較強。各項人才計劃的獲批人士流入，加上內地生來港升學，對住房需求殷切，令租金穩步上揚，帶動住宅物業回報率向上，促使投資者入市買樓收租。

 

　　在價穩租升情況下，樓價觸底的訊號愈來愈明顯，從發展商早前以高市場預期的地價投得屯門住宅地皮，可見發展商信心正逐漸回升。加上美國聯儲局主席鮑威爾（Jerome Powell）放風9月重啟減息，令樓市氛圍進一步改善，樓價可望繼續企穩。

 

　　儘管樓價見底回穩，但反彈升幅有限，可能橫行發展，因一手庫存仍多，未來3至4年潛在一手供應有10.1萬伙，遏抑樓價上升空間。

 

　　反觀商廈市道卻是另一番光景，差估署公布的私人寫字樓售價和租金指數分別報311.3點和212.2點，持續向下尋底。商廈市道低迷，皆因疫後全球經濟放緩，疊加地緣政治，企業縮減規模，對商廈需求減弱，適逢近年本港多個商廈項目陸續落成，在大量供應衝擊下，導致商廈空置率屢創新高，預計甲級寫字樓空置率由目前約17%增至年底19%。

 

　　寫字樓供應過多，市場需時消化現有及正在興建中的寫字樓樓面面積。政府除暫停推售商業地外，也應研究如何提振市場對商廈需求的方法。

 

　　事實上，政府近年積極吸引重點企業和跨國企業來港進駐，並設立總部，為經濟擴量提質，以及推動家族辦公室業務，冀藉此增加對甲級寫字樓的需求。為了吸引新產業和企業，政府可考慮提供稅務優惠作誘因，以降低企業營運成本，提升香港競爭力。

 

活化閒置商廈，檢視商地規劃

 

　　當局也可鼓勵公營機構趁商廈市道低迷時自置物業作為永久總部，既可節省租金成本，也可以省卻因租約期滿後搬遷裝修等費用。證監會、港交所和僱員再培訓局近年斥資自置辦公室，無疑是為陷入寒冬的商廈市道注入強心針。

 

　　此外，因應商廈供應過剩，當局應靈活改變閒置商廈用途。政府上月推出「城中學舍計劃」，多方面拆牆鬆綁，鼓勵市場參與將現有商廈或酒店改裝成學生宿舍的進度。過往商廈要改裝宿舍，程序複雜，需經城規會改劃土地用途，改建過程每個步驟需時6至9個月，耗時長、成本高。現在政府擴闊「酒店」用途定義，使其涵蓋合資格學生宿舍，又豁免補地價及允許保留過剩樓面面積，降低業界入場門檻，是值得肯定。

 

　　此舉既可增加宿位供應，以應付本地生和非本地生對宿位的需求，配合香港打造成國際教育樞紐，又可減少閒置商廈面積，並可因應改裝工程增加就業機會，可謂一舉多得。

 

　　同時，政府應重新評估商業地的規劃，尤其是北部都會區將會有龐大商業及創科用途樓面潛在供應，是否仍切合現實或未來需要，適時檢視並作出改劃，以免供過於求情況再出現，影響樓市。

 

　　香港目前商廈空置率上升的挑戰，需要多管齊下，以解決需求不足問題，更重要是政府改善經濟，讓企業恢復信心擴充業務，增加對寫字樓需求，助商廈樓價觸底回穩。