樓市趨升助經濟，續建土儲控供應

　　本港住宅樓價指數連升5個月，反映樓市已見底回升。隨著樓市氣氛好轉，發展商加快去庫存，當局須適時調整推地政策，長遠更應趁北都發展契機，建立土地儲備，通過土地供應調控，避免樓價大幅波動，使樓市可健康發展。

 

　　差估署公布10月份樓價指數為294.3，按月微升0.4%，連升5個月，累計升幅2.7%。單位愈大，升幅愈多。至於租金指數報200.2，創新高，首10個月累升4%，比去年全年3.5%升幅還要多。

 

股市財富效應，貴價樓成交增

 

　　樓價明顯在上半年觸底，自4月起一手樓每月平均成交量逾1,600宗，呈現量價齊升現象。樓市回穩與5月資金湧入有關，導致本港銀行同業拆息（H息）不斷下跌，低見0.52厘，減輕業主供樓負擔，也出現供平過租現象，而租金回報率跟供樓按息的差距進一步拉闊，令不少人轉租為買，也驅使投資者興起買樓收租的念頭。當美國聯儲局9月重啟減息，降低置業成本，釋放購買力。

 

　　一手樓庫存過多，影響潛在買家入市意欲。發展商以低市價開盤，反應好便加價加推的策略明顯奏效，成功加快去庫存速度。截至第三季，現樓及樓花餘貨累計8.8萬個，按季減少3,000伙，創7個季度新低。

 

　　此外，港股向好，今年累計升了逾29%，帶動財富效應，加上政府引入各類專才和資本投資人士，為樓市帶來新剛需，令買家入市信心回升，中價樓和貴價樓成交量增加。

 

　　市場預期儲局寬鬆貨幣政策，也為本港樓市增添動力。儲局已減了兩次息，下月再減息機率增至84%，下任儲局主席人選即將公布，當前大熱人選是白宮國家經濟委員會主任哈塞特（Kevin Hassett），其經濟觀點與總統特朗普（Donald Trump）高度一致，主張持續減息，市場預期明年至少減息3次。

 

　　若儲局持續減息，相信香港銀行會跟減，只是減幅未必跟足，但至少可減輕供樓負擔，有望吸引置業人士加快入市，令樓市氛圍轉活。當確定樓市回復升勢，即使升幅有限，也有提振消費和經濟信心。

 

掌供地主導權，免樓價大波動

 

　　當樓市氣氛明顯轉活，發展商去庫存有望提速，屆時港府應適時調整之前克制推地政策。畢竟發展商由投地到把住宅大樓建成至少需時3年，若當局等到一手餘貨被消化完才推地，私樓供應量可能在幾年後出現斷層，樓價因供求失衡而再度飊升。為免樓價大起大落，當局須緊盯一手潛在供應量，若回落到某水平，便需要適時推地。

 

　　儘管樓價從4年前歷史高位回落，至今累跌26%，但仍處於一般人難以負擔水平，不吃不喝也要14.4年才能上車，比新加坡6年還要多一倍，反映香港樓價負擔難度仍冠絕全球。

 

　　即使政府表示已覓得足夠土地，滿足未來十年42萬個公營房屋單位之用，除了盡快落實將生地變為熟地，加快建樓進度外，長遠還要建立土地儲備，既可打破熟地供應瓶頸，有助重掌土地供應主導權，更可藉此平抑樓價。

 

　　要建立土地儲備，北都發展是個契機。政府將會大規模收地，包括農地和棕地，並通過拆牆鬆綁，優化規劃、收地、平整、基建配套等流程，縮短生地變熟地的時間。

 

　　當造出大片熟地後，政府按北都規劃有序地為不同產業提供所需用地，還要將一部分地撥入公開、透明的土地儲備，讓市場清楚知道政府手中有大量土地，會因應市場對住房需求而投放到市場，讓樓市平穩發展，樓價回到市民可負擔水平。