公私供應俱增 高追細單位要審慎

　　樓價持續飈升，400萬元以下上車盤買少見少，令到這些細價樓非常吃香，承接力強。不過，未來私營及公營細價樓供應大增，意味高追入市搶買細價樓會存在一定風險。

可做9成按揭 上車門檻較低

　　地產發展商推售長沙灣新盤，以納米盤為主，238呎折實價逾441萬元，最細單位173呎，入場費料低於400萬元，估計新盤銷情理想，底因有三。

　　其一，市場對細價樓需求大。去年一手盤共賣出逾1.86萬伙，當中納米盤佔33.7%。以去年底元朗一幢納米樓為例，一個192呎單位折實價賣300萬元，在開售當天隨即售罄，反映400萬元以下的細價盤有強大承接力。當早前400萬元的一手細價盤缺貨，準買家惟有在二手市場尋覓，有關盤源主要集中在新界西北，以致二手盤量價齊升。現時發展商部署推出新盤，而新盤位於市區，銀碼又細，自然有一定吸引力。

　　其二，400萬元以下樓盤，總金額小，通過按揭保險可承造9成按揭，首期連使費約50萬元，入場費較低，令收入穩定而有一定積蓄的年輕人，也有能力上車。

　　其三，即使是買來作投資，租金回報不俗。以長沙灣同區新樓現時每呎租金58元計算，新盤每月放租逾1萬元，若樓價為400萬元，租金回報率為3%，遠高於存放在銀行做定期收息。

　　不過，現時高追買入納米盤不無風險。未來私樓細單位供應大增。據差餉物業估價署預測面積在430呎以下的單位，會由去年的5,109伙（29.8%）增至今年8,468伙（逾43%）。截至去年10月，動工和已批圖則的新盤共計1.48萬伙，430呎以下單位佔79%，反映未來兩、三年新盤供應以細單位為主，當中近年興起面積少於215呎的納米盤為4,860伙。

　　私樓如此，公營資助房屋亦如是。特首林鄭月娥提出的首置上車盤，將會根據申請者的購買力來定價，加上今年推出白居二和綠置居恒常化，令公營資助房屋分別多了2,500個名額和4,400伙，在政府以推動置業為目標下，這些資助房屋的價位可能在400萬元或以下，令私樓準買家多了選擇，無疑會搶走部分客源，對細價樓的樓價將造成一定壓力。

公營屋供應增 價位相若搶客

　　發展商李嘉誠本月初曾指很多細單位在建，未來出現過剩並不為奇。有實力的用家為自住高追細價樓，問題不大，投資者則要衡量箇中風險。

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