【內房股】政策密集出台樓市回暖大行唱好，內房強勢潤地曾創新高可以點部署？

　　近期內房利好消息不斷，從中央重申推進房地產風險化解，各地支持樓市政策密集出台，到廣深滬等一線城市樓市回暖，都顯示行業正進入企穩修復的關鍵階段，加上人民幣持續走強，大行接連唱好，部分內房股升勢凌厲，其中華潤置地(01109)今日曾再升逾3%，高見39.88元，連升7日並創歷史新高。部分強勢內房或可趁回調吸納，應如何部署？
　
*國務院提出持續推進房地產風險化解，政策密集出台廣深滬樓市回暖*
　
　　國務院總理李強上周六（9日）主持召開國務院常務會議，要求有力有效應對風險挑戰，持續推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等領域風險化解，再度向房地產行業釋出政策支持訊號。
　
　　近期內地房地產政策亦密集出台。截至4月30日，23個城市相繼出台28條樓市鬆綁政策，涵蓋優化公積金政策、發放購房補貼（含購房貸款貼息）、支持住房「以舊換新」等。政策效果已逐步在一線城市廣深滬顯現：深圳光明區一新樓盤92套房源，當日推出40分鐘即售罄；廣州海珠區保利海韻新項目5月10日首度發售，推出超390套單位，線上選房開始後僅兩分半鐘即全部選完。
　
　　成交量數據同樣印證樓市回暖。深圳中原地產數據顯示，5月1至5日，新房（預售+現售）網簽275套，同比增長45.5%；二手房成交121套，同比增長80.6%。上海房產交易中心數據也顯示，今年4月全市二手房（含商業）累計網簽量達28742套，同比增長22.3%，創下近十年上海4月單月成交新高。數據又顯示，5月10日單日上海二手房（含商業）網簽成交達1664套，創下有紀錄以來的最高值。截至5月10日，上海5月二手房網簽成交量已達6905套，同比上漲33%，當月日均交易量暫為691套。以此推算，5月月度網簽量有望突破2.1萬套，達21406套，延續前期的火熱態勢。
　
*里昂：上海住房需求上移中價單位帶動成交，升潤地金茂越地目標價*
　
　　里昂近日發表報告指，其渠道調查顯示，上海樓市復甦已進入需求上移階段，一二手成交量改善，且愈來愈由中價單位帶動，而非細單位。在負擔能力改善、庫存穩定及資金機會成本下降的支持下，該行認為周期見底的機會率有所上升。報告指，上海一手及二手成交改善，對低價單位的依賴減少。據CRIC數據顯示，價格低於200萬元人民幣的單位，佔上海二手成交比例由3月的50%降至4月的36%；該行的渠道調查亦顯示，低於300萬元人民幣的單位，其即時交易佔比由2月的72%及3月的62%，降至4月的56%。二手價格亦於5月按月回升0.4%。
　
　　該行認為，地產代理及國有開發商將是主要受益者，因此上調華潤置地、中國金茂(00817)及越秀地產(00123)的目標價。華潤置地目標價由34.1元上調至42.4元，中國金茂目標價由1.52元上調至2.43元，越秀地產目標價由5.1元上調至5.5元，評級均為「跑贏大市」，首選股仍為華潤置地。
　
*美銀證券：一線城市樓市出現更多回穩跡象，升潤地中海外等目標價*
　
　　美銀證券則指，內地樓市仍處於復甦初期階段，4月住宅合約銷售按年增長18%，一線城市亦出現更多回穩跡象，因此將優質開發商的目標價平均上調13%。雖然該行先前非共識的看好觀點在市場上逐漸獲得更多認同，但整體投資者倉位仍然偏輕，許多人仍對復甦的可持續性存疑。首選股為華潤置地、中海外(00688)及建發國際(01908)，同時亦看好物管領域的華潤萬象生活(01209)及綠城服務(02869)。儘管房價大幅反彈似乎不太可能，但隨著減值撥備減少及低利潤庫存拖累消退，盈利將穩健復甦。對於華潤置地、中海外及建發國際，預計2028財年每股盈利將增長約17%。若利潤率正常化，隨時間推移，盈利還有逾20%的上行空間。
　
　　美銀證券將華潤置地目標價由43元上調至49元，中海外目標價由14.5元上調至17元，建發國際目標價由17.2元上調至20元，評級均為「買入」。另將越秀地產目標價由4.6元上調至5元，評級「買入」。
　
*龍湖4月銷售額跌44%旭輝跌61%，金茂4月銷售額升26%*
　
　　不過，部分房企上月銷售仍未如理想，其中龍湖集團(00960)最新公布，4月銷售金額28.9億元人民幣，按年跌43.7%；今年首4個月累計總銷售金額103.5億元人民幣，跌53%。旭輝控股(00884)公布，4月集團錄得合同銷售金額約6.7億元人民幣，按年跌約61%；今年首4個月累計合同銷售金額約30.8億元人民幣，減少約57%。
　
　　中國金茂(00817)公布，4月銷售金額88.06億元人民幣，按年升25.8%；今年首4個月累計銷售金額312.3億元人民幣，升23.4%。另中海外日前公布，系列公司合約物業銷售金額約241.91億元人民幣，按年升20%；今年首4個月，系列公司累計合約物業銷售金額約757.11億元人民幣，升13.7%。
　
*人幣中間價創逾三年高，高盛：人幣匯率仍被低估逾20%*
　
　　另值得一提，中國外匯交易中心人民幣兌一美元中間價今報6.8426，較上個交易日升41點子，兩連升，續創2023年3月24日以來逾三年新高。人民幣兌一美元即期匯率(CNY)今早低開18點子，報6.7972。隔夜美伊談判仍無進展，國際油價維持在高位運行，美元小幅走高。市場人士表示，本周美國總統特朗普將訪華，人民幣大概率延續穩中偏升走勢；上日在岸即期已升破6.80關鍵關口，後續將逐漸向6.75一線靠近。
　
　　高盛報告認為，此次中美峰會或成為人民幣走強的戰術性催化劑，也是穩定貿易關係的重要訊號，但人民幣走強的理由更具根本性，其影響將超越本周事件，並具有更持久的效應。高盛指，人民幣匯率仍遠低於中國出口實力和外部盈餘所應達到的水平，被低估逾20%。該行上調人民幣預測，預計人民幣匯率將在三個月後達到6.8兌一美元水平，六個月後達到6.7水平，一年後達到6.5兌一美元水平，此前的預測分別為6.85、6.8和6.7。
　
*黃瑋傑：揀潤地中海外等國企內房較安全，惟宜待股價回調才吼*
　
　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Good Morning》節目指，如果人民幣升值，會令內房美元債壓力相對減少，有很多美元債的航空公司亦一樣，但這只是內房近期強勢的其中一個因素，主要因素是開始見到內地樓市出現「金三銀四」效應，目前已有23個城市出台了28條樓市鬆綁政策，所以一些一線城市及重點城市開始出現「小陽春」，真的有回暖情況，「五一」假期期間深圳更出現「日光盤」（一日即賣清）。相反，人民幣升值雖可稍為紓緩房地產開發商負債，但不會扭轉其業績，要令業績改善最主要仍要看樓房賣得好不好。而內房其實仍未解決債務問題，如碧桂園(02007)及已破產的恒大等，人民幣升值只令其變相還少些債，但不代表不用還債。
　
　　黃瑋傑又指，內房股價往往走在事件或消息前面；本身無債務問題、有國企央企背景的內房如中海外，其股價過去半個月已由12元升至逾16元，現時「銀四」已過，再想買入已太遲，那些「春江鴨」其實早於3月已看到樓市開始回暖或掌握到一些中介或網簽的數據。事實上，有些數據頗透明，潤地亦由3月最低28元升至現時38元。若真的偏好內房股，首先要遠離較小型、負債較高的房企；縱然股價升起來可能幅度很大，需衡量若公司財務狀況仍未改善，風險較高，故選股仍宜以安全為主。然而，潤地及中海外現價都已反映利好因素，若要買也要待其回調才可「上車」。
　
　　內房股今日個別發展，潤地倒跌0.73%收報38.12元，中海外跌2.26%報16元，龍湖跌1.31%報9.79元，萬科(02202)升0.93%報3.25元，融創中國(01918)跌4.31%報1.11元，建發國際升3.59%報18.18元，雅居樂(03383)跌3.92%報0.245元，中國金茂跌3%報1.94元，越秀地產升1.08%報4.7元，富力地產(02777)無升跌報0.405元，碧桂園跌1.82%報0.27元，新城發展(01030)跌0.84%報2.36元，世茂(00813)跌3.61%報0.16元，旭輝無升跌報0.07元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉　整理：李崇偉
《經濟通通訊社12日專訊》