【專訪】陶冬：美樓下行周期成型　跌幅取決聯儲政策（有片）

　　香港房貸利率看漲，原來美國更是有過之而無不及，30年期最新直逼7%。瑞信亞太區財富管理部大中華區副主席陶冬博士接受《經濟通通訊社》專訪時就指，美國房價開始下跌，是雷曼危機結束以來首次，不過走勢仍取決於未來的貨幣政策。

　　他指，談論美國房價，需要先了解幾個事實。第一，美國房價在過去三年出現了一輪暴漲，目前所見到的只是高位回落。第二，美國家庭的資產負債表處在近30年以來最好的狀態。第三，聯儲的暴力加息帶動了按揭利率的暴漲，讓買房者變得謹慎，因此這個階段，成交量比房價更反映問題。第四，房價指數是倒後鏡，它反映的是過去的市場情緒，而且有大約一個半月的滯後時間。

　　他認為，美國的房地產下行周期已經成型，但是調整幅度取決於按揭成本的上升。如果聯儲再加息125-150點，30年按揭利率在約7%，估計房價大約下跌5-7%。畢竟美國還有2萬億超額儲蓄可以頂住。如果市場關於聯儲到明年春季後停止加息的判斷是錯的，美國的平均房價可能有雙位數的跌幅。

　　陶博強調，儘管聯儲的貨幣政策出現了明顯的緊縮，拜登政府仍然在推進擴張性的財政政策，財政赤字仍在擴大。貨幣政策和財政政策其實是同一枚硬幣的兩面。財政政策不改變，QE還會捲土重來，資產為王的投資大邏輯還存在，不過我們需要對短期的波動和風險作出適當的規避。

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