《談國論企－黎偉成》商品住宅房市續穩步去庫存景佳

　　中國的新建商品住宅於2024年1-5月的銷售面積和所涉金額，同比保持約兩成的跌幅，但跌幅略見放緩，加上房地產開發商的開發新投資亦持續減慢，使竣工及待售面積不斷縮減，有利於商品住宅市場逐步「去庫存」，配合國家的穩步改善市場的求與供的關係，相信商品住宅樓市會由低迷收縮劣境漸次有序的回穩甚至好轉。畢竟中國的商品住宅市場近乎失控的擴張多年，要轉穩亦需時，急不得也。
　
*全國商品住宅銷情差使投資持續萎縮*
　
　　來自中國國家統計局所發表的最新房地產市場數據，顯示全國房地產開發投資市場於2024年1-5月份仍基本保持低迷之態，但情況有逐步走穩傾向，重點有（一）全國房地產開發投資於前5個月累計達4.06萬億元，同比減少10.1%，較1-4月份的3.09萬億元的9.8%跌幅多減0.3個百分點，很主要受困於商品住宅房的開發投資期內僅達3.0824萬億元同比減少10.6%，環比多減0.1個百分點。
　　但以商品住宅房為主的房地產開發步伐轉慢，並非壞事，因此舉使住宅房的（二）新開工面積於1-5月份累計2.17億平方米同比減少25%，相對於1-4月份的減幅少減0.6個百分點，使施工總面積48.155億平方米同比減少12.2%，比1-4月份的11.4%減幅多減0.8個百分點。
　　由是（三）商品房竣工面積1-5月份累計1.62億平方米同比增加19.8%，而1-4月份累計1.37億平方米則增21%，即使少增1.2個百分點，但竣工所涉面積淨增0.25億平方米，要消化「去庫存」實在並不容易，故新的投資持續縮減，有利於逐漸平衡市場的供求關係，理由為（四）商品住宅的待售面積於1-5月份累計3.8712億平方米，同比增加24.6%，比1-4月份累計3.9088億平方米增24.5%稍多0.1個百分點，銷情不理想。
　　商品住宅房市場的最大問題是（五）銷情不理想：(i)銷售面積，於2024年1-5月份累計達3.0744億平方米，同比減少23.6%，相對於1-4月份的2.45萬所減23.8%的幅度基本持平和銷售額1-5月份累計3.1163萬億元同比減少30.5%，較1-4月份2.445萬億元同比下降31.1%少減0.6個百分點。
　　此使（六）房地產開發企業的到位資金不斷縮減：於2024年1-5月份累計4.25萬億元同比減少24.3%，比1-4月份3.4036億元所減24.9%少減0.6個百分點，其中(1)國內貸款6810億元同比減少6.2%，比l-4月份5583億元所減10.1%少減3.9個百分點，和(2)自籌資金1.48萬億元同比減少9.8%，比1-4月份的10.1%減幅少減0.3個百分點。
　　正正因為市場至今仍然十分審慎看樓市前景，故到位資金中的購房人的需求方面，亦甚為疲弱：(3)個人按揭貸款1-5月份6119億元減少40.2%，多於1-4月份4953億元所減的39.7%，顯銀行對買樓的借貸相當審慎；而(4)定金及預收款1.2584萬億元同比減36.7%，而1-4月份1萬億元則減37.2%。
　
*打好商品住房保交房攻堅戰可重建市場信心*
　
　　但中央相當積極主動的採取調控政策及措施，以避免樓市和經濟出現系統性風險。君不見，（甲）中共中央政治局於2024年4月30日的會議，提出堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構切實做好保交房工作，保障購房人合法權益，而中國國務院多個部委於2024年5月17日的國務院例行吹風會，披露將要出台以「保交房」為主的「去庫存」措施，和利用貸款措施刺激市場需求等活躍商品住房市場政策性措施，要需時調動各方的積極性，始能漸次重新建立購房人的置業信心。境內商品住宅房過度擴張和膨脹多年，造成供應遠超需求，更因樓市況低迷造成庫存日多、房地產開發商資不抵債等惡況，即使國務院新策對勁，市場亦需時始能逐步回穩復常。
　　最重要的是（乙）中央從重建市場信心方面著手，以穩定市況，促使市場有序回復常態，重點有：住建部的做法主要有(I)「保交房」。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，保障購房人合法權益。和支持房地產項目的需資需求，而進一步發揮城市房地產融資協調機制，做法是(i)城市政府推動符合「白名單」條件的項目「應進盡進」，及商業銀行對合規「白名單」項目「應貸盡貸」，滿足在建項目合理融資需求。兩措施的目的是要推動消化存量。
　　再看融資。中國人民銀行副行長陶玲表示所要推出的四項政策性措施，第(1)項是要設立3000億元保障性住房再貸款。此為「再貸款」，不是新的貸款，所涉及的是保障性住房，力促金融機構支持地方國有企業，收購已建成未出售商品房，作配售型或配租型保障住房，預計將帶動銀行貸款5000億元
　　商品房方面，人行力促(2)降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低於20%調整為不低於15%，二套房最低首付比例不低於30%調整為不低於25%；(2)取消全國層面個住房貸款利率政策下限；(3)下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整後，5年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳大中弓金人住房需求。此舉反而使居民受惠程度較大。
　　要是人行的促保障性住房和商品房需求的政策，落到實處和產生實效，就是「保交房」的最佳配合，二者是相輔相成。
　
*商品房銷情差消化不良去庫存路途遙遠*
　
　　（丙）穩定和活躍商品房市場的政策，無疑是對勁的但要達標，要需時始成，理由為境內的商品房市下行和低迷了一段頗長時間，需要先消化若干利淡因素，才可以達致穩定之效。
《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)
　
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