內房股 | 「金九」過半房市仍疲弱大行唱淡，縱下調存量房貸利率，內房也未可吼？

　　國家統計局公布今年8月內地70個大中城市樓價按年跌5.3%，創9年以來最大跌幅。另外，現雖已進入傳統「金九」銷售旺季，但9月上旬30個重點城市新房成交同環比均下降。有大行指內地房市仍疲弱，對房市復甦及樓價保持謹慎態度，其中摩通進一步下調今年內房數據預測，只建議增持華潤置地(01109)等優質房企。儘管近日盛傳內地最快今個月下調存量住房貸款利率，有分析指對內房未必有很大幫助。內房股今日(16日)普遍下跌，其中潤地曾插半成低見18.56元創52周新低，看來仍未可吼。

（華潤置地網頁截圖）

8月內地70個城樓價同比跌5.3%　創9年最大跌幅

　　國家統計局上周六(14日)公布今年8月內地70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。《路透》根據國家統計局數據測算，8月70個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌5.3%，創2015年5月以來最大跌幅；8月環比跌0.7%，為連續第14個月下跌，此前3個月環比均跌0.7%。

　　中國房地產研究機構中指研究院日前發布報告指，在業主以價換量之下，8月百城二手住宅價格同環比再度齊跌，且已連續5個月出現百城「集體下跌」；新建住宅則受部分城市優質改善項目入市影響，價格環比上漲。

9月上旬30個重點城市新房成交環比降6%　同比降18%

　　克而瑞地產研究發布報告稱，進入傳統的「金九」銷售旺季，內房新房成交規模環比8月小幅微降，但明顯不及去年同期。9月前12日，30個重點城市總計成交295萬平方米，較8月前12天下降6%，較去年9月1日到12日下降18%。一線城市回落最為明顯，北京、深圳成交均顯乏力，較8月同期近乎腰斬。二手房成交環比穩中微跌，9月前12天，15個重點城市二手房總計成交246萬平方米，較8月前12天下降4%，同比增長31%。

　　考慮到下半月業績衝刺集中備案等因素，9月全月一二手房成交規模有望超過8月，但政策利好效應減弱、購房者信心缺失背景不變，疊加供應不濟、市場推盤積極性不足，成交增長幅度可能很有限。相較去年同期，預計新房成交仍延續負增長，降幅在10%左右，二手房規模略高於去年同期，增幅繼續收窄。

大摩：8月房市仍疲弱偏好物管股　內房可揀潤地綠城中海外

　　摩根士丹利發表研究報告指，由於內地房價加速下跌，8月份的房地產銷售仍然疲弱，在低基數效應下，全國銷售額按年下跌12.6%，銷售價值按年下跌17.2%。目前對內地房地產市場復甦仍保持謹慎態度：儘管房屋價格下跌速度較快，可能導致未來數月出現更多的城市級寬鬆政策，惟料未來內地樓價將保持下跌趨勢。此外，CREIS 50個城市的周度數據顯示，內地房地產9月份的銷量至今並無明顯改善，顯示今年傳統房地產銷售旺季「金九」的銷情可能會令人失望。

　　大摩指，相對於發展商，比較偏好物業管理公司如華潤萬象生活(01209)及保利物業(06049)，預期物管股的自然增長及股息率可持續性更好。至於發展商，該行繼續選擇防守性的國企，如華潤置地、綠城中國(03900)及中國海外(00688)。

摩通下調今年內房數據預測　惟仍籲增持潤地等優質企業

　　摩通指，內地首8個月內房行業數據顯示銷售、建築活動及房屋價格繼續疲弱。而在關鍵指標中，竣工量降幅明顯加劇。該行進一步下調對今年的行業數據預測，將住宅銷售價值由按年跌17%調整至跌20%，新開工量由跌18%調整至跌20%，竣工量由跌10%調整至跌15%。如缺乏進一步的政策支持下，內房下行風險依然存在。然而，正是由於市場惡化程度超出預期，中央有可能推出更強的支持政策(可能在9月底前)。在此之前，該行對行業仍保持謹慎態度。

　　摩通料在產業疲弱下，沒有內房能幸免，但建議投資者可趁低吸納優質企業如華潤置地、華潤萬象生活及保利物業，分別予目標價30元、31元及35元，均予「增持」評級，惟對萬科(02202)仍審慎，予「減持」評級，目標價3.3元。

傳本月存量房貸利率或降50基點　分析：或反加劇房價下行壓力

　　值得一提，上周末《彭博》引述知情人士報道，目前內地商業銀行正在進行最後的準備工作，最早可能在本月降低存量住房貸款的利率，更有指部分住房貸款可能立即下調多達50個基點。但調整的時間尚未最終敲定，可能仍會變化。《彭博》本月早前曾報道，中國正在考慮允許房主和貸款銀行重新協商貸款條件，而不用等到銀行通常到1月份調整房貸利率。知情人士此前稱，金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調80個基點左右，分兩步實施。

　　有關討論在內地宣傳機關已見端倪，內媒曾引述專家意見指，如果能盡快調整到增量房貸款的利率水平，購房者的月供壓力將會明顯減輕。不過，一來推動存量房貸利率下降並非易事，即使要降也不會降太多，因其將對銀行造成更大經營壓力，內地多家銀行淨息差已跌穿1.2%，雖仍合格但利潤壓力已十分大；二來即便存量房貸降息，對內地房地產市場也不見得完全利好，情況或如同本港樓市「撤辣」後，一二手供應顯著增加，或反過來加劇房價下行壓力。

廣州南沙傳全面鬆綁限購　當地政府稱暫未收到文件

　　另外，廣州房地產界上周六(14日)傳出南沙區全面放開商品房限購，「不需要社保年限、不限購套數」，即日起執行。不過，《澎湃新聞》指，經致電向廣州市南沙區住房和城鄉建設局查詢，相關工作人員回應稱「沒有收到文件」；廣州12345政務服務熱線也回應稱，目前南沙區仍屬於住房限購區域，暫未收到相關政策調整通知。《每日經濟新聞》則指，雖然南沙住建局並未對全面開放限購的消息正式發文，但當地中介和項目表示已接到口頭通知，並已開始執行。

　　廣州中原研究發展部認為，「528」廣州樓市新政後，南沙限購政策已相對寬鬆，僅保留120平方米以下限購及6個月社保門檻。若本次限購鬆綁後，南沙將取消所有限購門檻，購房自由度進一步擴大。限購鬆綁主要刺激目標為內地各省市及港澳台投資客，對於南沙潛在的本地就業剛需、改善買家而言，影響力有限。

溫傑：若下調存量房貸利率內銀必受累　惟未必對內房有很大幫助

　　今日《開市Good Morning》節目請來凱基投資策略部主管溫傑，他指內地為救樓市，有機會下調存量房貸利率，但惟傳聞不能盡信。其實，無論存量轉按或存量利率下調都會產生一些影響，但在現時市場氣氛下難即時看到哪些股份受惠，只肯定內銀會受累，而此消息已傳了一兩個星期，是令內銀期間跌得很急的原因之一。不過，不太認同因見內銀受壓就去買內房，當然很多隻內房股價已很低殘，應沒人再急於沽貨，相反只要有些少購買力已可拉升。

　　溫傑續指，市場對中央不理內銀只想救樓市有些憧憬，但單靠下調存量房貸利率未必對內房有很大幫助。「存量」的意思是指正在做的按揭，新政策容許轉按或者下調利率，可能會令每月供樓金額少500或1000元，從而希望有助消費，但未必有人會因此消息而買多一套房。如果你本身看淡房地產，也未必會因利息少了500或1000元就去買樓。因此，嚴格來說，若中央真的出這一招，內銀一定受累，而假設每個家庭因此省下來的錢不放回銀行而去消費，應該是消費股受惠。內房未必只因主觀願望或直覺反應就可大升，故對其仍較審慎。

　　內房股今日普遍受壓，其中潤地、中海外及龍湖(00960)三隻藍籌內房都跌逾2%，萬科同樣跌逾2%。部分物管股表現更差，保利物業跌3.48%報24.95元，碧桂園服務(06098)跌4.45%報4.08元，雅生活(03319)跌8.82%報2.17元，華潤萬象生活跌1.25%報23.75元。

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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